很多人繼承房子後，第一個反應都是：「如果我很快賣掉，會不會被課很重的房地合一稅？」其實，答案常常跟你想的不一樣。真正決定稅率高低的，不是你持有多久，而是—這間房子，在家族手上多久了。
剛繼承房產馬上賣掉「免繳45％重稅」！專家教1招合法節稅
最近財政部臺北國稅局的新聞稿，就提醒了一個很多人不知道的規則。
如果房子是「繼承取得」，在計算房地合一稅持有期間時，可以把被繼承人的持有時間一起算。也就是說：
- 如果爸爸20年前買房，你繼承後1年就賣，不是算1年，而是算21年。
- 稅率就可能落在持有超過10年適用15％，而不是短期交易的35％或45％。
財政部的新聞稿其實舉了一個很典型的案例：
林父在民國91年購入一間房地，之後在106年，把其中1/2持分贈與給林母。
107年林父過世後，由林母與林先先各繼承1/4持分。
後來在111年，林母也過世，她名下的持分再由林先生繼承。
最後林先生在112年出售整間房地。
很多人看到這種情況，直覺會以為：「剛繼承就賣，應該會被課很重的稅。」
但實際計算時，情況沒有那麼單純。
繼承1/4持份，是林父早年取得的。因為林父取得時間在105年以前，不適用房地合一稅制，是舊制，賣出的稅較新制輕。
其餘111年自林母繼承取得之3/4持分，係被繼承人林母分別於106年受贈取得及107年繼承取得，均應適用房地合一新制。
「連續繼承」持有期間的計算，大大影響稅率
「連續繼承」取得的持分，可以把前後被繼承人的持有期間合併計算。
因此1/4持份的持有時間，可以一路從民國91年開始算。持有期間超過10年，適用的稅率就是15％
但案例中也出現一個很多人忽略的關鍵。
有一半持分是林母在106年受贈取得，這一部分的持有期間，就只能從受贈那一天開始算。因此出售時，持有期間落在5年到10年之間，適用的稅率是20％。
從這個案例可以看出一件事：
房地合一稅在繼承時，確實有一個很重要的特色——繼承取得的不動產，持有期間可以接續計算。
但只要中間出現：
- 贈與
- 買賣
- 其他移轉
持有時間就可能被重新計算。
所以很多家庭在做傳承安排時，常常會面臨一個選擇：要生前贈與？還是未來透過繼承？
如果從制度角度來看，不動產透過繼承，其實有兩個優點。
是稅制上的優勢。持有期間可以延續計算，有機會適用較低的房地合一稅率。
也是很多長輩很在意的一點：如果房子一直留在長輩名下，長輩就一直保有財產的掌控權。
是否出售、是否出租、未來要如何分配，都仍然由長輩自己決定。
但如果未來是用「繼承」來傳承不動產，有一件事一定要先想好：遺產稅的現金從哪裡來。
因為不動產是資產，但遺產稅是要用現金繳的。
很多家庭會遇到一個情況：房子很多，現金不多，最後繼承人只好賣房、急著處分資產，甚至借錢繳稅。
所以傳承規劃真正要思考的，不只是房子留給誰，而是要一起想清楚：
- 不動產怎麼分配
- 遺產稅怎麼準備
- 現金流怎麼安排
因為有一句話，其實很值得記住：房子可以繼承，但稅金一定要用現金繳。 （相關報導： 丈夫贈與妻子1000萬元，為何還是要繳遺產稅？專家曝忽略1細節，國稅局計入遺產總額課重稅 ｜ 更多文章 ）
真正成熟的傳承規劃，不是只算一個稅，而是提前把制度設計好，讓家人在關鍵時刻，不用被迫賣掉資產。
