科學園區題材，過去常被視為預售市場「買氣保證」，但2025年前11月情勢明顯翻轉。永慶房產集團統計各大科學園區所在行政區預售交易量發現，竹科與高雄園區周邊預售交易量年減都超過8成，園區利多不再能單獨撐起市場動能。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，預售市況延續2024年下半年低迷，消費者轉趨保守觀望，加上「第七波信用管制續行」使投資買盤退場，量能因此迅速量縮。
在竹科周邊，寶山鄉與竹北市的降溫最具指標性：2025年前11月預售交易量分別年減88.2%與86.6%，雙雙逼近「腰斬再腰斬」的量縮幅度，顯示就算科技聚落與設廠題材仍在，市場也已從追價氛圍轉向觀望與消化。
竹科周邊量縮83.1%：寶山、竹北成為「急凍指標」
永慶統計顯示，竹科所在行政區（新竹市、寶山鄉、竹北市）2025年1–11月預售交易量合計632件，較2024年同期3,745件年減83.1%。其中，新竹市由1,909件降至394件、年減79.4%；寶山鄉由557件降至66件、年減88.2%；竹北市由1,279件降至172件、年減86.6%。
陳金萍分析，寶山鄉屬新竹房市的蛋白區，在市區發展趨於飽和、加上台積電設廠效應帶動下，預售房價曾「直線飆升」，但當房價來到相對高檔、又遇到政策因素壓抑市場，交易量便快速收縮。
至於竹北市，因科技產業聚落與高科技人才需求，過去自住買盤強勁、交易熱絡；但在政策續行下，也出現明顯降溫，預售交易量快速下降。
四大科學園區同步量縮 高雄年減85.5%最劇烈
竹科並非單一個案。永慶指出，2025年1至11月各園區預售屋交易量量縮幅度普遍顯著，竹科、高雄園區年減達8成以上，中科、台南園區也超過7成5，顯示「即使有園區利多題材加持」，交易量仍呈迅速量縮。
由全台四大科學園區合計來看：中科由2,912件降至620件（年減78.7%）、台南園區由1,414件降至308件（年減78.2%）；高雄園區則由2,995件降至435件（年減85.5%），量縮幅度居各大園區之首。
橋頭、楠梓供給放大 去化放緩
針對高雄園區，陳金萍表示，近年受益於台積電設廠投資，園區周邊土地與房價走升；但自2024年下半年起，受銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響，周邊買氣急凍、房市熱度降溫，房價與交易量也開始修正。
其中，北高雄的橋頭與楠梓過去被視為房市熱門區，且推案量大；在政策續行、房價高檔與買氣轉弱交疊下，供給量拉長去化速度，消費者也更期待較大的讓利空間。數據上，橋頭區由982件降至183件（年減81.4%），楠梓區由2,013件降至252件（年減87.5%）。
近二年各大科學園區所在行政區預售交易量變化
科學園區 | 行政區 | 2024年1~11月預售交易量(件) | 2025年1~11月預售交易量(件) | 年減幅 |
竹科 | 新竹市 | 1,909 | 394 | -79.4% |
寶山鄉 | 557 | 66 | -88.2% | |
竹北市 | 1,279 | 172 | -86.6% | |
合計 | 3,745 | 632 | -83.1% | |
中科 | 大雅區 | 150 | 54 | -64.0% |
西屯區 | 2,762 | 566 | -79.5% | |
合計 | 2,912 | 620 | -78.7% | |
台南科學園區 | 新市區 | 394 | 66 | -83.2% |
善化區 | 724 | 199 | -72.5% | |
安定區 | 296 | 43 | -85.5% | |
合計 | 1,414 | 308 | -78.2% | |
高雄科學園區 | 橋頭區 | 982 | 183 | -81.4% |
楠梓區 | 2,013 | 252 | -87.5% | |
合計 | 2,995 | 435 | -85.5% |
資料來源：永慶房屋 （相關報導： 台股封關日前該留、該跑？專家提醒投資人選股看投信：馬年重心落在這類股 ｜ 更多文章 ）
從永慶統計可見，園區題材仍具長線支撐，但短期市場的主導因子已更偏向政策、資金與供給消化。以竹科為例，寶山在設廠效應下房價走升後，當價格位階偏高、又遇政策壓抑，量能快速退潮；竹北也在政策續行下明顯降溫。而高雄園區則凸顯「推案量」的影響：在買氣轉弱時，供給放大更容易拉長去化期，讓市場進一步回到價格期待與觀望拉鋸。
