台灣的房地產市場正處於前所未有的嚴峻轉折點。表面上的價格修正，實質上反映的是深層結構問題的總爆發。從政策失靈到供需失衡，從稅制不公到都更困境，台灣房市正面臨系統性崩壞的危機，同時也站在歷史性轉型的十字路口。
1.政策滯後與系統失靈的惡性循環
台灣房市政策長期存在「缺乏遠見」的根本缺陷。政府治理模式始終停留在「亡羊補牢」的被動反應，總要等到市場嚴重失衡才倉促應對。這種政策滯後不僅無法引導市場健康發展，反而成為加劇市場波動的元兇。
胡偉良指出，政府抑制房價的政策工具始終未能對症下藥。在房市開始下修之際，大量資金從房市逃往股市及ETF，加上信用管制措施，導致房市可貸資金急遽減少，衍生各種市場亂象。這種「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的治理模式，暴露了政府對房市問題本質的認知不足。
2.都更資金瓶頸與供給側困境
都市更新正面臨嚴峻的資金挑戰。央行雖聲稱有8200億餘額投入都更及危老改建，但以五年重建期計算，每年僅能滿足約3萬戶的資金需求。隨著都會區素地日益稀缺，危老都更改建在新屋供給中的比重快速攀升，現有資金額度很快就會面臨瓶頸。
在銀行法72-2條及集中度管制的雙重限制下，房屋相關資金不足將成為常態。這不僅影響新建供給，更將延宕全台450萬戶老屋的更新進程。都更面臨的產權複雜、信任不足、容積獎勵吸引力不夠、時程過長等結構性障礙，絕非現行危老條例或老屋延壽計劃所能解決。
3.深度結構問題的惡性循環
台灣房市的困境根源於多個相互糾纏的結構性問題。首先，區域發展極度失衡，大台北地區集中全國40%經濟活動，導致雙北房價所得比超過15倍，形成「北熱南冷」的畸形分布。政府推動多年的「均衡台灣」政策效果不彰，無法有效引導人口與產業合理流動。
其次，營建成本持續高漲已成常態。營造業人力斷層嚴重從業人員平均年齡超過48歲，加上鋼筋三年漲幅35%、混凝土上漲20%等建材成本壓力，以及耐震、綠建築等法規要求提高，都持續推升營建成本。這些成本最終必然轉嫁至房價，形成價格居高不下的結構性壓力。
4.稅制不公與資金氾濫的扭曲效應
台灣房地產稅制長期不公，持有成本偏低變相鼓勵囤房行為。全台擁有4戶以上房屋者超過50萬人，但實際稅負卻相對輕微。這種稅制設計讓房地產成為資金停泊的首選，在超額儲蓄率連續多年超過10%的環境下，大量游資追逐有限不動產，形成「多數人買不起房、少數人擁多房」的荒謬現象。
5.跨世代居住正義的嚴重失落
房市問題已成為台灣跨世代對立的重要根源。30歲以下年輕人的房價所得比超過15倍，遠高於國際合理水平4-6倍。這種懸殊差距不僅粉碎年輕人的購屋夢想，更導致社會流動停滯。新青安貸款等協助方案，本質上是將年輕人推向更高槓桿風險，當市場調整時這些購屋者將首當其衝。
6.轉型契機與未來展望
儘管挑戰嚴峻，台灣房市也出現轉型契機。數位科技應用正改變房產交易模式，ESG趨勢推動綠色建築發展，疫情後遠距工作興起可能改變居住選擇習慣，這些都有助緩解都會區過度集中問題。
胡偉良強調，台灣需要的是系統性改革而非零碎調整。從土地政策、稅制改革、金融監理到都市計劃都需要通盤檢討。特別應該從供給面著手，解決營造成本高漲和都市更新緩慢的根本問題，而非僅壓抑需求。
未來房市的新樣貌
台灣房市正走向典範轉移的關鍵時刻。未來房地產將更注重居住功能而非投資功能，這種轉變需要時間適應，但卻是不可避免的趨勢。具體而言，未來房市將呈現幾個明顯特徵：
首先，擁房買房將成為少數高收入族群的選項，大多數年輕人將透過繼承或租房來滿足居住需求，形成「所有權集中化、使用權普及化」的新模式。
其次，住宅規格將大幅提升，耐震宅、綠建築、智慧建築、無障礙設施的適宅將成為新標準，建築品質取代地理位置成為價值決定因素。
最後，區域分化將更加明顯。生活交通機能完善的蛋黃區依舊是購屋首選，而蛋殼區房子將日漸式微，區域發展不平衡可能進一步加劇。
後記：
我希望透過本文，讓大家看見「崩盤」背後的結構性因素，理解問題，才能真正走出恐懼。
市場會沉浮，但理性與誠信應該不變。
我始終相信，房市需要的不是救市，而是讓市場回歸健康機制。
唯有如此，無論崩盤與否，我們都能在穩健中迎接下一個週期。
文／胡偉良
責任編輯／林俐 （相關報導： 最近很多預售案降價促銷，台灣房價準備跌了？胡偉良列5點分析，否則年輕人還是買不起 ｜ 更多文章 ）
