屋齡超過50年的老公寓不再適合居住？專家列3點判斷，年份不是首要考量條件

人若保養得當，明明年紀一大把，看起來和小夥子沒兩樣；房子也是一樣，屋齡十幾年，卻像剛蓋好七、八年而已；有些房屋屋主出具的權狀登記只有兩三年，外觀看上去倒像已經使用了十年。挑中古屋要看門道，別被外表騙了。我們要如何從屋貌判斷中古屋價位合不合理呢？

怎麼樣評估中古屋值多少錢？

撇開地段因素不談，純就房屋本身屋況來談，檢測中古屋的三大重點：建築物立面是否傾斜？梁柱牆樓板有無裂縫？屋內外有無滲漏水痕跡？

答案若皆為否定，別管裝潢好不好看，這是值得買下來的房子。

再來看房子的折舊。一棟房子包含兩個價格：土地和房子（即地上物）。房子會隨年齡折舊，土地卻會因地段而漲跌。在會計制度中，鋼筋混凝土造建築物的折舊期，以55年作單位，每年折價56分之1；換句話說，房子的價值，每年損失總價的56分之1，而且可以抵稅，直到屋齡第56年之後，房子價值就只剩下總價的56分之1了。

假使某人花600萬元買房子開設公司，每年就可以報折舊費10多萬元，當成公司開銷以減輕稅負，直到屋齡第55年為止。所以一棟結構良好的。

鋼筋混凝土房子，雖然能住100年沒問題，但屋齡50年左右會開始老化，且歷經多次地震考驗、附近道路施工、鄰房改建等建設工程的影響，難免讓結構受損，超過50歲的房子都該改建才安全，這也符合都市更新計畫的精神。買中古屋一定要有折舊觀念，因為屋齡會影響屋價，和紅酒不同，老房子並不是越陳越香越值錢，只有土地才是。

替中古屋估價，屋齡長的，一定比屋齡短的便宜，樓層低的比樓層高的便宜。只有一點例外：從未使用過的新成屋，未必比屋況良好的10年老屋貴。因為台灣氣候潮濕，沒人住過的房子，從未整理維護，濕度高，許多設備容易損壞，而且壞的速度比有人住的房屋還快，牆壁油漆也會剝落，水電管路容易生鏽，房間壁紙的角落會脫落翹起，或許連化糞池都壞掉阻塞。買房子時，寧可考慮有人住了5、6年的二手屋，也不要選擇蓋好5、6年都沒人住的新成屋。

你不信？不妨試著去參觀蓋好3、4年都沒交屋的新房子，室內肯定比室外還濕冷。尤其現在推案率高，全省空屋比率也高，如果你買到的新屋曾被不良分子利用，作為吸毒、聚會場所，後患無窮。

現在資訊發達，看準某一區塊生活機能適合定居，有意購屋時，可以上網先查附近屋價，或到同區域內，以買方姿態多找幾家不同的仲介公司打探屋價情報，別忘了，還要在屋主約定時間以外，「突擊」式地參觀房子，大雨過後更好。總之，多看多聽多比較，功課是一定要做的啦！

作者介紹｜曾慶正、張惠如

曾慶正

從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年，因責任感驅使，並恐傷害無辜，對於自己及員工之專業工作態度要求甚高，於業界譽有口碑，屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外，亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件，更於阪神地震後四度赴災區，探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察，瑞里地震及九二一震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因，是一位理論與實務兼具的結構工程技師。

張惠如東吳大學中國文學系畢業，曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者，著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等，作品散見各報章雜誌。

本文經授權轉載自健行《你的房子結構安全嗎？︰地震不用怕！專業技師教你安心購屋100問》。（原標題：怎樣評估中古屋值多少錢？） （相關報導： 收到都更通知「越晚簽約可以拿越多」？胡偉良列10點分析：別再幻想室內一坪換一坪 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐