央行升息半碼，對房市影響多大？每年房貸再增近1萬，年輕人承受房租轉嫁效應

央行21日宣布升息半碼（0.125個百分點），打破市場原先預期央行利率將連4凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，但房市趨勢專家李同榮卻認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升等四大主因，一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨，另一方面要防止股市房市過熱，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響：影響住宅首購市場買氣降溫、影響租賃市場的租金持續攀高、影響商辦廠辦市場投資意願降低。

央行升息蘊含四大主因：抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升

李同榮指出，央行會無預警宣布升息半碼，內容不大簡單，猜測主要原因有四：

（一）防範通膨再起：2023年全年CPI上漲2.5%，創近15年來次高，雖然主計處預估2024會下降至2%以下，但4、5月電費喊漲，且民間感受民生用品通膨的壓力爆表，央行不得不先出手升息。

（二）抑制游資氾濫：從資金動能M1B減M2觀察，M1B（通貨淨額＋支票存款＋活期存款＋活期儲蓄存款）減去M2（M1B＋準備貨幣如定期存款、郵政儲金及外匯存款）的季增率開始上升，顯示市場游資逐漸增加，不得不防止游資泛濫成災。

（三）抑制股市發燒：近日股市發燒，站上2萬點新高，高股息ETF募股基金火爆，民眾瘋狂搶購，資金熱潮湧出，股市有超熱的隱憂。

（四）慎防房市升溫甩尾：原本2023年房市已明顯降溫，去年底因新青安貸款專案刺激買氣回溫，今年又逢股市發燒，游資泛濫，通膨壓力上升，購屋保值心態大增，央行擔心降溫中的房市有甩尾再漲的可能性。

居於上述四大理由，央行搶先在電價調升前，象徵性升息半碼，除了宣示抑制游資泛濫的決心以外，一方面可以抑制通膨上升，另一方面也令過熱的股市與蠢蠢欲動的房市產生冷卻作用，可謂一石二鳥。

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李同榮進一步指出，雖然央行只升息半碼，對房市表面上影響有限，但實質上會有三大不利的影響因素：

（一）住宅首購者漸進式負擔增加，影響剛需市場購屋信心與買氣：就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本，貸款30年期、本息攤還的房貸利率2.06%，每年增加負擔約7500元，雖然金額不高，但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半（0.875%），每年合計增加房貸約增加4萬5千元，對一般家庭就明顯有感，首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加。

另一方面，在市場預期降息的利多訊息不但沒有出現，利率反而不降反升，對於本來對房市預期樂觀態度的族群，就轉變為失望性的觀望買盤，同時就會抑制了過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。 （相關報導： 年增近60%！329檔期推案量預估3140億元，北北桃將是新案主力 ｜ 更多文章 ）

（二）影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲：依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊。

（三）影響商辦廠辦市場投資意願降低：商辦廠辦市場交易的主力為人壽保險公司的不動產投資部門，金管會對壽險公司投資收益型標的，在2021未升息前規定最低投報率門檻為2.095％，一直拉升到2023年的2.845％，漲幅高達35.8％，如今，利率再升半碼，最低投報門檻又提高到2.97%，合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多，因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限，在北部地區要找到，3%以上投報物件，幾乎「無貨可尋」，也因此降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

建議政府應降低壽險業投資收益型不動產之最低投報率門檻為2.5%以下

李同榮認為，政府對壽險業者投資收益型不動產規定的最低門檻過高（幾近3%），就會使壽險不動產投資產生不利的兩大畸型發展：

（一）被迫投資轉向高投報高風險標的：壽險公司被迫轉向投資海外高投報地區房產，例如英國、新加坡等國，當然，高投報就有高風險的不利後果。

（二）被迫提高租金，影響承租之企業生存及出租之空置率增加：壽險公司會因升息而被金管會要求提高原有承租企業的租金，以彌補最低投報率之不足。壽險業若在短期兩年內被迫大幅提高現有不動產租金，勢必影響承租企業成本的大幅增加，租約到期的企業或是吸收成本降低獲利，或是乾脆退租，就導致壽險公司不動產租賃空置率增加，適足率也就大幅降低，對整體經濟與產業發展也相當不利。

因此，李同榮慎重呼籲政府應重視整體產業的正常發展，在非常時期針對壽險公司投資收益型不動產投報率門檻，降低至2.5%以下，以利產業投資業務正常發展。

央行升息政策寄望一石二鳥，但也應慎防兩敗俱傷

李同榮最後表示，電價調升在即、通膨蠢蠢欲動、股市持續發燒、房市欲跌不易，央行升息宣示意味濃厚，帶有警示市場不宜過熱的意味，因此，對股市與房市間接會產生抑制作用。

當然升息也是兩面刃，一方面可抑制通膨，另一方面又恐傷及經濟，央行的決策到底是一石二鳥，或是會因成效不彰而導致兩敗俱傷，政策擬定的兩難與市場發展的不利影響，值得當局深思、關注與戒慎！

作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 年增近60%！329檔期推案量預估3140億元，北北桃將是新案主力 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／郭家宏