都更案執行難度高，往往在分配比例上有爭議而失敗，其中估價師在其中扮演「分配者」的重要角色，即使是都更案件有不同意戶的存在，只要同意戶達到一定的比例，可以透過「權利變換」強制執行都更。
都更條件怎麼分配？估價師扮演重要角色
估價師需協助地主以及建商分配比例，由實施者會委託估價師去做評估，估價師會依個案的條件去做估價，以下列幾點影響房屋的估價因素：
道路交通條件
1. 面臨主要道路寬度
2. 道路系統及人車動線
周邊環境條件
1. 商業活動強度
2. 嫌惡設施
3. 鄰近使用條件
行政條件
1. 使用分區
2. 建蔽率/容積率
3. 使用用途
建物個別條件
1. 結構種類
2. 綠建築、智慧建築
3. 制震、免震
4. 通風採光 室內高度
►延伸題
Q：違建、增建、會算在都市更新的權利變換價值內嗎？
違建的部分只能算拆遷補償費，不能納入權利分配。如常見的頂樓加蓋、一樓法定空地增建等；實際上，頂樓、一樓法空應屬所有住戶共用部分，估價時會以土地、建物登記的面積為準。除非有約定專用證明、反映當時的價值。
都市更新殺手鐧有不同意戶 可以權利變換
都市更新同意門檻主要分為二種，1.優先劃定區域分別為迅行劃定區、其他，門檻較低。2.未經劃定的一般區域，則是大部分都更土地適用的門檻。
優先劃定區：
迅行劃定之更新地區：縣市主管機關迅行劃定的地區，例如海砂屋有崩塌危險，縣市政府為了加速推動都市更新，僅須達50%同意。
其他：縣市主管機關提出其他更新地區劃定，須達75%同意。
未經劃定區：
一般地區：大部分都更案都是適用這個條款，須達80%同意。
所有權人、土地及建築面積，兩者都須達到門檻!
普遍而言，都更同意戶比例只要超過80%同意就可以送件，即使有20%的人不同意，只要超過門檻，依法進行「權利變換」，申請都市更新。
「權利變換」的權利關係人包含地主、建物、所有權人、他項權利人、其他的權利人，加上實施者投入資金，最後由政府當裁判，經過價值認定後，決定每個人可分配回的權益。
►延伸題
Q：權利變換的都市更新流程要多久？
如果達到100%全體戶數同意的情況下，台北市有快速通關的168都更方案，最快在6個月、8個月核定事業計畫、權利變換計畫書。
如果達80%同意，流程至少最快需2-3年，但如果遇到變更設計、陳情、複審等狀況，也有可能花上10年以上。
