都更案執行難度高，往往在分配比例上有爭議而失敗，其中估價師在其中扮演「分配者」的重要角色，即使是都更案件有不同意戶的存在，只要同意戶達到一定的比例，可以透過「權利變換」強制執行都更。
都更條件怎麼分配？估價師扮演重要角色
估價師需協助地主以及建商分配比例，由實施者會委託估價師去做評估，估價師會依個案的條件去做估價，以下列幾點影響房屋的估價因素：
道路交通條件
1. 面臨主要道路寬度
2. 道路系統及人車動線
周邊環境條件
1. 商業活動強度
2. 嫌惡設施
3. 鄰近使用條件
行政條件
1. 使用分區
2. 建蔽率/容積率
3. 使用用途
建物個別條件
1. 結構種類
2. 綠建築、智慧建築
3. 制震、免震
4. 通風採光 室內高度
►延伸題
Q：違建、增建、會算在都市更新的權利變換價值內嗎？
違建的部分只能算拆遷補償費，不能納入權利分配。如常見的頂樓加蓋、一樓法定空地增建等；實際上，頂樓、一樓法空應屬所有住戶共用部分，估價時會以土地、建物登記的面積為準。除非有約定專用證明、反映當時的價值。
都市更新殺手鐧有不同意戶 可以權利變換
都市更新同意門檻主要分為二種，1.優先劃定區域分別為迅行劃定區、其他，門檻較低。2.未經劃定的一般區域，則是大部分都更土地適用的門檻。
優先劃定區：
迅行劃定之更新地區：縣市主管機關迅行劃定的地區，例如海砂屋有崩塌危險，縣市政府為了加速推動都市更新，僅須達50%同意。
其他：縣市主管機關提出其他更新地區劃定，須達75%同意。
未經劃定區：
一般地區：大部分都更案都是適用這個條款，須達80%同意。
所有權人、土地及建築面積，兩者都須達到門檻!
普遍而言，都更同意戶比例只要超過80%同意就可以送件，即使有20%的人不同意，只要超過門檻，依法進行「權利變換」，申請都市更新。
「權利變換」的權利關係人包含地主、建物、所有權人、他項權利人、其他的權利人，加上實施者投入資金，最後由政府當裁判，經過價值認定後，決定每個人可分配回的權益。
►延伸題
Q：權利變換的都市更新流程要多久？
如果達到100%全體戶數同意的情況下，台北市有快速通關的168都更方案，最快在6個月、8個月核定事業計畫、權利變換計畫書。
如果達80%同意，流程至少最快需2-3年，但如果遇到變更設計、陳情、複審等狀況，也有可能花上10年以上。
小提醒
都市更新房屋價值評估，評價基準日應由實施者決定，日期限於權利變換計畫報核日前六個月。因此，如果都更的分配比例，會以當下的價值去做分配，都更往往動輒5-10年，若未來遇到房價漲或跌，仍就是以權利變換計畫報核日為計算。
無法阻攔，但可用拖延方式處理
通常不同意戶不願都更，主要有以下四大理由：
1. 地方有情感
2. 年紀大不想等待都更
3. 都更計劃書內容有疑慮
4. 對估價內容感到不合理
由於都更相關會議繁多，包含公聽會、公開展覽、幹事會、專案小組、聽證會、審議會等，報核後市府陸續排會、委員審查，只要有不同意戶陳情、或是實施者準備資料不夠周全時，就會延長審議所需時間，而每一次幹事會、審議會的陳情就會拖延都更案的進度，而審議會上針對計畫內容若無高度共識，不會輕易通過核定都更案，這也是許多都更案拖到10年以上的主因。
台北市南機場都更案 黃金店面難都更
都更同意戶與不同意戶常有分配不攏的爭議，尤其又遇到一樓是黃金店面的房屋，像是台北市南機場夜市都更案，都更很困難！
樓上住戶分配問題：樓下店面價值高，樓上2、3、4、5樓價值低，有可能造成樓下估值300萬、樓上只有40萬的狀況，這樣的分配下來，樓上住戶可能無法選配到完整一戶的房屋。
樓下店家擔憂未來店面效益：商圈夜市型態的都更後，店面效益會不會還是持續？店家可能會拒絕都更。
都更與建商簽私約合建、權利變換 選哪項比較好？
每個個案皆有不同的情況，不過與建商簽下私約合建時，建商必須提出權利變換的比例，有可能建商為了在前期希望大家同意，因此，有可能提出比權利變換更好的條件，讓地主分回的房屋坪數較高。
比較好的方法是先簽好私約，並且簽擇優條款。這樣未來就可以從建商的分配比例和權利變換兩者之中挑選有利的。
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責任編輯／林彥呈
