房屋供給爆量，房價卻不斷走高！供需法則失靈？專家揭密：房價有這個在撐

根據住展房屋網企研室調查，2022年329檔期北台灣預估推案量高達3,400億元，刷新史上最高紀錄；其中，供給量多、建案售價提高，都是衝高案量的原因。不過，面對供給爆量，「供過於求、行情走低」的狀況真的不會出現嗎？

住展房屋網企研室認為，基於房地產產品及市場的特殊性，這樣的狀況其實應該不容易出現。在一般的供需法則中，供給增加、需求不變，均衡價格基於市場機制，會調整至較低。

抗通膨買盤　需求仍大

但房地產的特殊性之一，就是它作為耐久性財貨的保值性，因此，在低利加上通膨的時期，經濟能力許可的民眾就會傾向透過置產來對抗「錢越來越薄」的現實；抗通膨置產的需求提高，即便供給增加了，均衡價格仍然可能會持平；這其實仍未脫離一般的供需法則。

進一步而言，若目前並無低利及通膨因素，房價就會下跌嗎？住展房屋網企研室指出，這個答案會是：「因地而異」。這就要談到房地產市場的另一個特殊之處，就是不同的生活圈，供給量、需求量配比，以及民眾對於房價的認知，其實都有很大的差異。

各區房市　有明顯差異

首先，整體房市供給量大增，並不代表每個區域就都是如此。另外，每個區域的需求狀況和對於房價的認知，也都不太一樣。在需求方面，有些地方人口密集，需求量大；有些地方人口雖少，但外來客或投資客很多，需求也很大；有些地方則開始出現人口外移，剛性買盤不再；不同的需求狀況、搭配不同的供給量，各區的價格變動當然就會有所差異。

另外，在民眾對房價的認知方面也很重要。一般來說，各地購屋民眾、售屋業者，對於建案都有相去不遠的認知，也就是行情價；基於這點，無論供給、需求如何變化，區域房價也都還是會有此「認知」的支撐，就算一地供給大增、需求不變（甚或減少），已達到供需法則中均衡價格下跌的條件，但這個「認知價格」仍可能不會讓房價那麼容易有太誇張的跌幅。

房地產價格　因素眾多

住展房屋網企研室指出，房地產的價格是在各種因素作用下確立的，任何單一面向都無法直接解釋房地產的價格會如何。前面提到的通膨低利、區位因素，以及價格認知等，其實也都還需要和其他變項共同考慮，才能得出比較嚴謹的結論；更不用說單單依據供給量來考慮房價未來趨勢，可能出現的解釋力不足問題。

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責任編輯／郭家宏