2022年房子還能買？老手七字真言好心提醒：只求打敗通膨，不要想大賺！
房市狂漲引發正反兩方意見，作者認為長期而言房價恐難有支撐。（資料照，林瑞慶攝）
我們想讓你知道：台灣房市熱絡一整年後，還有多少上檔空間？作者根據海外房地產經驗提醒，以本地特殊人口結構，除非是買入自用住宅，否則長期而言，房市很可能將因為人口快速減少而連帶受重擊，出手前不可不慎！
甚至某些角度去思考，台灣房地產的未來發展也是海外房地產投資的機會成本！
前幾年全世界量化寬鬆，加上疫情因素，讓台灣房地產未來走向撲朔迷離，很多房地產大師的看法都截然不同，莫衷一是，但我一向喜歡用簡單的方式去看複雜的問題，在這邊文章一開始，我就分享大加我對台灣房地產的結論：
筆者是怎麼去分析呢？就是：短期看經濟，中期看土地，長期看人口。
短期看經濟
美國開始升息後，台灣房地產就馬上會跌嗎？那也未必。台灣人喜歡買房地產，「真投資，假需求」的買盤不容易縮手。但我必須提醒一下，現在想買房的朋友，必須要做「壓力測試」！
請各位預想，假設房屋貸款成數獲7成貸款，當房屋貸款利率升至3%，以「每月貸款利息本利和小於家戶總收入1/3，最大限度不大於家戶總收入1/2」比例計算，當讀者您陷入失業半年時，收支或存款依然可以順利繳納房貸，您若是可通過以上的壓力測試條件，那您應該就適合在現階段購買房地產！
很多朋友認為房貸利率不會變化，這種誤解，實是因為過去幾年都處於降息循環。事實上，除了少數固定利率的房貸方案，房貸利率其實是隨央行基本利率浮動的！因此，請務必先通過模擬最壞情況的壓力測試，再決定是否購買房地產！
中期看土地
這邊的「土地」一詞，我認為意味有二：首先是土地供給，接著是地段。未來，台灣房地產市場應會是「局部發展」，房市會因為新的經濟發展動起來。但台灣這些有局部發展機會的地方，將越來越少。過去幾年，台灣的房地產價格已經動到「蛋白區」，許多蛋白區的房價已經反應操作題材，未來能上演這樣行情的地方越來越少！
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像台灣這樣成熟的房地產市場，我建議可投資新開發區，但該地區土地供給不能太多，且需要有腹地、距離「蛋黃區」不要太遠，最好有豐富的交通動線。畢竟地段選擇對於房地產來說永遠很重要，地段選擇決定了未來的利潤！盤點台灣的土地供給及地段，這樣的地方越來越少，因此我評斷，台灣房地產中期來看將會平淡一些！（延伸閱讀：李同榮觀點：7道逆風來襲，2022年房價漲勢可能中止！）
長期看人口
以下是台灣2020年的人口金字塔分佈圖，結構完全呈現「少子化、老齡化」的現象。這兩年，台灣人口已經「生不如死」，人口開始衰退！
過去經驗，人口增長初步呈現死亡交叉後的10年，房地產價格將衰退，這也是我判斷台灣房地產「長空」的重要依據！除非，台灣外國人移民政策修正，讓外來移民補足人口紅利，但短期看來不易！
住宅是用來住的，當人口越來越少，供給越來越多，供需原則下，台灣房地產長期當然將看空。
最後關於台灣房地產市場，我要提一下：「停滯性通膨」。
很多人說房市不會跌，原因還有：原物料價格一直上漲，加上找不到充足工人、讓人事成本大漲，因此房地產不會跌！
但不要忘記，有上演停滯性通膨的可能性！未來三年，停滯性通膨將是經濟主要議題，停滯性通膨一旦出現，對經濟傷害會很大！
什麼叫停滯型通膨？簡單講：即是「銷量下降、價格上揚」並存的現象。停滯性通膨主要特色之一，就是價格上漲，不是因為「需求增加」，而是由「供給方」發起。目前，房地產市場停滯性通膨的現象便很明顯，停滯性通膨後產生的「失業率飆高」跟「經濟蕭條」，是必須要注意的後遺症！
最後為大家做一個整理。展望未來台灣房市，須注意三個重點：一，請以自住市場為主。二，選擇有發展空間的新區段。三，考量房價增值空間時以抗通膨為目標，採守勢即可。
另外，也提醒各位讀者兩點心得：一，出手前務必記得做壓力測試。二，務必注意停滯性通膨發展情況。雖然我認為，台灣的房地產市場將是「短多，中平，長空」格局，但價位而言，住宅有安定的力量，若從自住角度出發，量力而為後，隨時都是購屋的好時候。
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從歐洲大選、拉美政情到全球海運 《外交政策》聚焦今年國際舞台5大看點2021年地緣政治版圖大幅變動，除了中國威脅台灣安全、俄羅斯威脅烏克蘭主權，加薩走廊以巴衝突、神學士奪權阿富汗、海地總統遭暗殺、蘇丹政變持續延燒，都引發世人高度關注。隨著去年各項危機餘波蕩漾、多個主要國家（包括台灣）將舉行重要選舉，美國《外交政策》召集旗下專欄作家，羅列5個今年值得關注、但尚未被國際社會熱烈討論的外交事務看點。以下是根據《外交政策》專欄作家們說法整理出的「2022年5大值得關注的外交看點」：
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風評：2022年的經濟風險─通膨、股市、疫情…2021年在平均GDP破3萬美元、經濟成長率抵11年高點、台股也創新高聲中落幕，大部份展望今年經濟情勢，都還算是看好、正面，不過，今年已不可能再有去年的高成長，倒是要面對幾項風險因素。
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黃偉俐觀點：勇哉顏寬恒家族，有媽祖會保佑其實這場台中第二選區的罷免與補選，媒體的強力放送，真的是顛覆了我的思維，覺得顏家有那麼壞嗎？標哥那麼年輕就當上議員、議長、省議員、立法委員，還擔任多年的大甲鎮瀾宮董事長，難不成都是黑道勢力、綁樁賄選來的嗎？還有他的子女，也是年紀輕輕就當選立法委員，大台中的副議長，難不成人民、還有大台中的議員們都眼瞎耳聾嗎？台中可是富裕、有著高教育跟文化水平的地方，雖然槍擊案多了些，又不是偏遠的縣市鄉鎮。（註：槍擊案去年六都最新排名依序是：台南、新北、高雄、台中、台北、桃園；持槍率六都排名依序則是：台南、桃園、高雄、台中、台北、新北）
汪葛雷觀點：中二補選無需被于北辰轉移焦點國民黨前黃國園黨部主委于北辰高調宣布退黨，且同時高調宣布力挺林靜儀競選中二選區立委補選，等於是一離黨就開批老東家，這行為自然是引起深藍群起激憤，但若是藍營人士持續高調回擊對方，那就等於是傻傻中計了。
閻紀宇專欄：千禧世代、覺醒世代新左派，智利「刺青總統」波里奇迎向艱鉅挑戰國家領導人動見觀瞻，萬目所視，萬手所指，傳統媒體與社群媒體24小時監控，其實是全世界「外觀」最受限制的人，女性（尤其較年輕世代）或許還有一些改頭換面的空間，男性就幾乎是清一色「穿西裝、打領帶」，例如各位心目中的「美國總統」，正經八百但乏味至極。不過明年3月11日，國際政壇將出現一位特異的國家元首，不但從來不打領帶，而且身上有刺青。
觀點投書：民進黨空降林靜儀的荒謬近年來台灣政治生態出現許多巨大改變，網紅政治人物竄起、民眾厭惡藍綠惡鬥、民調越來越不靠譜等，肇因於新媒體的興起，選舉樣態出現變化實屬正常。然回歸到民主政治根本，執政者仰賴民眾支持，以及盧梭契約論的代議與信任，仍是選舉的基本邏輯。
唐鳳專欄：大數據時代該如何面對隱私權的挑戰身處在大數據的時代，人們的一舉一動都蘊含巨大價值。蒐集使用者資訊，並分析出使用者的喜好、興趣，用於推送廣告與優化搜尋結果，是瀏覽器、搜尋引擎和許多app行之有年的作法。舉例來說，地圖app能藉由分析使用者所在地、通勤方式，間接收集了人潮與車流的資訊，進而得知人流熱點或道路壅塞等情形，規劃最佳路線。
朱淑娟專欄：龍昇村民與掩埋場的抗爭，經過一年又回到原點明天1月5日，苗栗造橋龍昇村民，在坤輿掩埋場前24小時埋鍋造飯已整整一年。這一年來他們的心情也如春夏秋冬般起伏，歷經苗栗縣核准試營運、撤銷試營運、業者向環保署訴願、訴願駁回、苗栗縣再度核准試營運，最後在12月28日與業者爆發激烈衝突，多人受傷、警方逮捕，暫時又回到表面相安無事但對峙的狀況。這一年來從冬天到冬天，事情又回到原點。
觀點投書：中二補選，為何成總統大選規格？剛迎來2022新的一年，台灣的政壇依然熱鬧滾滾，一月九日是台中第二選區補選立委的日子，同一時間，還有一場在台北市中正萬華選區的立委罷免案，但討論度跟關注度就遠遠不如台中那場補選了。過去中華民國的總統選舉都在一月舉辦，不知道選民們可有這樣的感覺，這場由國民黨顏寬恒對上民進黨林靜儀的立委補選，竟有幾分總統大選的感覺。
觀點投書：後公投賽局－侯友宜與國民黨的「智豬博弈」國民黨公投操作對比民進黨最終「四大皆空」，新北市長侯友宜身為藍營最大諸侯淪為眾矢之的，他對結果卻是輕描淡寫表示反省檢討並團結向前，對比先前被迫表態發千字文，如今看來侯友宜與國民黨的「智豬博弈」恐將歹戲拖棚。
創業者、投資人，與夢想家的價值協作：《新創社群之道》選摘二○一四年，我來到拉斯維加斯的市中心。多數人來拉斯維加斯度假時，都會造訪日落大道。但我不是在日落大道，而是在歷史悠久的商業區。在捷步（Zappos）創辦人謝家華（TonyHsieh）的領導下，這裡正經歷大規模的翻修。死寂的建築恢復了生氣，拉斯維加斯的蓬勃發展不再止於弗里蒙特街（FremontStreet）。*
地震好大為何國家級警報都沒響？氣象局這樣說花蓮外海3日下午發生規模6.0地震，北部明顯有感，但全台民眾都卻沒收到災防告警訊息。氣象局地震測報中心表示，主要是外海測站少，最初預判震度未達標準，才沒有發布示警通知。
即日起開放申請！ 新北企業托育補助最高達400萬元別再讓員工家庭、工作兩頭燒！新北市勞工局積極輔導企業設置哺（集）乳室、托兒設施或措施，新興建托兒設施連同專業諮詢及教保托育人員人事費用，勞工局與勞動部聯合最高可申請400萬元補助，職業工會設置托兒設施也能申請。111年第1梯次自1月1日起受理至2月28日截止，歡迎事業單位及職業工會提出申請。勞工局期待與雇主一起解決員工子女托育問題，共同打造健全的職場與家庭生活。
高市議會民進黨團總召改選 通過由鄭光峰連任高雄市議會第三屆第八次臨時會今(3)天舉行開幕式，民進黨團同步召開本年度首次黨團會議，會中除廣泛討論、彙整黨籍議員對於市議員選舉提名策略的意見，也依黨團章程改選總召。大家無異議推選現任總召鄭光峰續任總召職務，繼續扮演市府及朝野黨團間的溝通橋樑，全力輔佐市政推行並協助黨籍議員爭取連任。
陳其邁上任招商逾4,500億 台積電帶動高雄投資熱高雄招商引資上看5,000億元！高雄市長陳其邁2020年8月上任喊出「兩年拚四年」推動產業轉型等優先政策目標，發揮緊緊緊態度招商引資，迄今累積投資額達4,568億元，成功吸引半導體穩懋、默克、台積電及日月光等關鍵大廠落地設廠，加上鴻海進駐橋科發展電動車、全聯及三井等商業服務業也要落地高雄，顯見高雄投資環境健全，各產業經濟發展愈趨活絡。
召開防疫旅館感染控制精進會議 侯友宜:我會帶隊去抽查新冠病毒變異株Omicron席捲歐美，過去一周單日新增確診人數屢破紀錄，國內陸續傳出防疫旅館群聚感染事件，為積極守護防疫第一道防線，新北市邀集全市38家防疫旅館業者舉辦精進會議，邀請感染管制專家顏慕庸醫師、新光醫院感染科主任黃建賢醫師，針對防疫旅館感染控制措施進行精進研商討論，市長侯友宜表示，防疫旅館務必持續落實「紅、黃、綠區」的場域風險控管及環境清消，同時從業人員更應全面接種第三劑疫苗，提升防護力。
南投女青商計畫辦公益路跑 縣府將協助活動南投女國際青年商會將於4月底舉辦全國性的性別平等暨親子趣味路跑活動，希望透過路跑結合公益市集吸引觀光人潮，會長張雅菱及會務人員一行13人，今（3）日在立委許淑華陪同下至縣府拜會南投縣長林明溱，尋求縣府支持，林明溱表示，多運動能促進血液循環、常保身心健康，感謝女青商為社會公益的用心，縣府將全力協助。
111年一期作曹公圳通水典禮 即日起正式供灌行政院農業委員會農田水利署高雄管理處，日前於曹公圳抽水站舉辦「111年一期作曹公灌區通水典禮」，由署長蔡昇甫率領管理處呂文豪處長及各組室主管、相關工作站站長人員暨諮議會委員與林岱樺立委等人，共同祭拜開圳先賢先烈等英雄，並祈求來年風調雨順、機具運作順暢、供水順利，盼農民用水無虞，農田灌溉順利，農民五穀豐收。
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找回鈔票、手機都靠他們 中市清潔隊員拾金不昧獲獎台中市政府110年度「廉潔楷模」得獎者日前於市政會議由市長盧秀燕頒獎表揚，其中有一位北區清潔隊的隊員羅仁鴻，平常克盡職守、工作認真，有一日清掃道路時，撿到內有超過萬元現金的皮夾，第一時間就趕緊送到派出所，後來失主順利領回，他才鬆了一口氣，不貪不取、廉潔自持的義舉成為清潔隊楷模。
反萊豬公投後2度收傳票 蘇偉碩：以國家暴力侵害言論自由公投落幕，曾力挺反萊豬公投的醫師蘇偉碩，3日透過臉書發文表示，因涉嫌違反《食安法》第46條之1，散播關於食品安全的不實訊息，已收到高雄地檢署的刑事傳票。蘇偉碩批評，這是不折不扣以國家暴力侵害言論與講學自由的事件，是對於普世基本人權的侵害。
高雄正能量籲：用選票一次下架！點名黃紹庭、陳麗娜等人淪「反進步」議員國、民營企業本於社會責任挹注高雄市公共建設，原是美事一樁，近日卻遭國民黨抹黑甚至要求退回捐款。民進黨高雄市議員參選人、「高雄正能量」成員林志誠、鄧巧佩、黃雍琇及李庭慧今點名痛批黃紹庭、陳麗娜等多位國民黨議員「反進步」、「反建設」，為了政黨利益枉顧人民福祉，呼籲市民在今年大選時一次下架這些阻礙高雄進步的民意代表。
高市城中城跨區區段徵收 已通過抵價地比例50%高雄市政府於今(3)日上午召開第27次市地重劃及區段徵收會，本次會議審議案件共有3件。其中，城中城暨七賢國中跨區區段徵收案依據區段徵收實施辦法第16條將抵價地比例提會審議並以50%的比例審議通過。
佛光山惠中寺連九年在中市府贈粥儀式 盧秀燕盼國人遇逆境勇敢堅強農曆十二月初八為佛陀成道日，又稱「法寶節」，佛光山惠中寺今(3)日特別準備臘八粥及春聯致贈給洽公民眾及市府員工。台中市長盧秀燕出席法寶節結緣活動時表示，華人傳統中，過年前都會吃臘八粥祈求新的一年平安，過去一年因新冠肺炎疫情，民眾很辛苦，期望今年的臘八粥能帶來平安、健康、順利，也期許國人不管遇到什麼逆境都能勇敢堅強。
黃偉哲力推「一國中學區一日照」 台南佈建率「六都第一」為實現在地老化，市長黃偉哲積極推動長照服務政策，致力關懷長者、以生活所在地作為出發點，讓家中長輩獲得妥適照顧。臺南市於109年底率先全台達成「區區有日照」的目標，目前共有82家日照中心，社會局持續監督服務品質並擴充服務據點，預計111年底完成建構「一國中學區一日照」，達成長照相伴零距離的環境。
南警大型車強力執法 110年大型車死亡事故減少18件大型車因「視覺死角」及「內輪差」問題，且因車體大重量重，發生碰撞後常造成嚴重車禍傷亡案件，為有效降低大型車違規及肇事，臺南警方針對大型（砂石貨）車行經道路加強攔檢稽查，去（110）年共計取締超載1,031件、闖紅燈1,087件、超速1,734件、酒駕30件、未依規定轉彎608件，違反禁行路線728件；在警方嚴格執法下，臺南市統計去（110）年大型車造成之死亡事故20件，較前（109）年38件減少18件，減少程度達47.3%。
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