住進這種房子,比凶宅還可怕!律師揭租到「抵押宅」為何會害你流落街頭

2019-07-29 11:56

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「抵押宅」到底是什麼?(圖/姚翰光攝影)

「抵押宅」到底是什麼?(圖/姚翰光攝影)

最近收到一個諮詢,當事人想要長期租一間房子在外地打拼,但價格意外的低,而他手上剛好有房屋的一些登記資料,顯示房屋有「抵押權」在上面。我說,這根本是法律上的「危樓」,住進去,總有一天會被強迫搬遷!

抵押權跟租客有什麼關係?

抵押權是一種擔保的權利,例如A借款給B,但A不放心,就說「如果你還不出錢,你的房子就要拿來拍賣抵債」,這就是一種抵押權。抵押權基本上是「屋主」跟「債權人」之間的問題,基本上跟房客沒有關係,也就是說,即便屋主還不出錢,房客也不用幫忙償債。但,如果今天債權人想要拍賣屋主的房子,債權人可能就有權強制終止租約,也就是把你趕出家門。

房價受影響,房客就可能被趕走

民法第866條規定,抵押權設定後,屋主還是可以出租房子,但是,如果之後要拍賣房子的時候,房價有因此受影響,法院可以終止租約,再行拍賣。因此,如果你租到「有抵押」的房子,而房子被拍賣的時候賣不掉,你就有可能被強迫搬遷。

至於怎樣叫「房價受影響」呢?

有些判決認為,如果「拍賣過一次但流標」,就算是房價受影響,這時候法院就可以終止租約;(例如最高法院89年度台抗字239號民事判決)

有些判決認為,如果房子拍賣的出去,但拍賣的金額已經不足以抵債的時候,法院也可以終止租約。(例如最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨參照)這些事情,事先根本無法預期。簡單來說,租到有抵押的房子,根本是隨人顧性命。

先租還是先抵押,決定你會不會被強制搬遷

要注意的是,誰先來後到,會決定你是否被強制遷離。假如房客是先來的,屋主在租出去以後才設定抵押,這時候房客就可以安心。因為上面那條規定,只有在「抵押在前、租賃在後」的情況才適用,如果反過來,就不能強迫房客搬走。(類似案例可參考高等法院臺南分院101年度重抗字33號民事判決)這也不難理解,因為房客怎知屋主如何處理他的房子?如果要求房客必須隨時搬遷,房客也太可憐了。不管你是短租、長租,一定都不想住在一個隨時會被趕走的「危樓」裡面。如果你在租賃前就得知房子上有抵押,從法律上來看,最好是不要住進去比較好。

即便不是屋主,第三人也可以去查詢地政資料。假如你真的有長租的需求,甚至是想要落地生根,最好還是先查一查比較保險喔!

本文經授權轉載自律師談吉他臉書
責任編輯/潘渝霈

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