繼承老家竟面臨6300萬日圓遺產稅！70多歲男子每年還背80萬日圓稅負，最後靠1方法翻身

許多人認為，繼承父母留下的老家，是延續家族記憶的一種方式，但對部分繼承人而言，老宅背後也可能伴隨沉重的財務壓力。當房屋長期閒置後，除了需要負擔維護成本，也可能面臨遺產稅、不動產相關稅負等問題，最後從「資產」變成難以處理的負擔。

據日媒《THE GOLD ONLINE》報導，日本一名男子茂先生繼承母親留下的老家後，因土地價值持續上升，遺產稅總額高達6300萬日圓；母親過世後，房屋成為空屋，每年仍需負擔超過80萬日圓的固定資產稅。面對老宅難以出售、持有成本不斷增加的困境，他最後選擇活用土地，將老家改造成出租住宅，讓原本閒置的土地重新產生收益。

茂先生的案例，反映出日本許多家庭在繼承老家時會遇到的問題。20年前，茂先生的父親過世，當時繼承人共有3人，包括70多歲的母親、長子茂先生，以及妹妹。由於兄妹兩人早已離開老家生活，因此父親留下的住宅最終由母親繼承。當時透過遺產分割協議，並運用日本「小規模宅地等特例」。符合條件的自宅用地，可在遺產稅計算時降低土地評價，加上日本配偶繼承相關稅額減免制度，母親當時並未產生需要繳納的遺產稅。整體繼承程序順利完成，但土地價值持續上升，也讓下一次繼承時面臨高額稅負問題。

茂家的老宅占地約360平方公尺，其中約一半為庭院。雖然房屋距離最近車站需步行10分鐘以上，但由於位於都市區域，土地價值相當高。當時土地路線價約每平方公尺56萬日圓，且土地價格每年持續上漲。專家過去曾建議母親進行土地活用，例如改建出租住宅，以降低未來繼承時可能產生的稅務負擔。然而，母親不願改變生活環境。對她而言，庭院不只是土地，而是晚年生活的重要寄託。她親手整理庭園、種植四季花卉，照顧庭院成為每天生活中的樂趣。因此，茂先生也沒有強行推動改建計畫。

3年前，母親過世後，真正的問題開始浮現。由於土地價值比過去更高，加上茂先生並未與母親同住，因此無法適用部分自宅土地減免制度，包含住宅土地在內的遺產稅總額達6300萬日圓。其中，茂先生需負擔5100萬日圓，妹妹則需支付1200萬日圓。兩人另外繼承金融資產，各約4700萬日圓，因此茂先生仍可補足約400萬日圓繳清稅款。但完成納稅後，原本繼承的金融資產幾乎消耗殆盡，最後留下的主要資產，就是這棟老家。在繼承安排上，母親生前也透過公正證書遺囑指定「住宅由長子茂先生繼承」，妹妹則取得區分公寓與存款，加上妹妹過去已接受部分生前贈與，因此繼承程序順利完成。 （相關報導： 退休前失業1年會少領多少勞保年金？60歲前中斷投保，退休金影響一次算給你看 ｜ 更多文章 ）

不過，繼承完成後，新的負擔才開始。母親過世後，老家成為空屋。過去母親居住期間，房屋仍有出租收入，可用來支付相關費用；但現在沒有收入來源，稅金與維護成本仍持續產生。茂先生每年需支付超過80萬日圓的固定資產稅。日本固定資產稅主要針對土地與建物課徵，概念上與台灣房屋稅、地價稅同屬地方政府的不動產相關稅負。由於茂先生已有自己的住所，也沒有搬回老家的計畫，這棟房子逐漸成為「持有就會產生成本」的資產。原本他打算先完成遺產申報、產權登記等程序，再慢慢思考下一步，但一拖就是3年，期間支付的固定資產稅已超過200萬日圓。

面對空屋問題，專家協助茂先生重新評估兩種方向：出售土地，或進行資產活用。家人認為老家承載多年回憶，不希望直接出售，因此最後將方向鎖定在「活用」。曽根惠子在《THE GOLD ONLINE》文章中分析指出，許多家庭繼承老宅後，都會面臨「保留回憶」與「降低負擔」之間的選擇。在討論後，茂先生評估多種方案，包括多世代共享住宅、適合音樂工作者與影音創作者使用的隔音住宅，以及重新規劃出租住宅等，最後選擇需求較穩定的出租型住宅。

最終規劃方案，是興建一棟3層樓鋼骨出租住宅，共12戶。整體工程費約2億3000萬日圓，若搭配金融機構提供35年期、年利率1.5％的貸款條件，根據規劃試算，預估收益率約11％。透過出租收入，不僅能大幅抵銷原本每年超過80萬日圓的固定資產稅，也讓原本閒置的土地重新產生收益。此外，在符合日本相關制度條件下，出租住宅土地在遺產評價時可能適用較低評價方式，有助降低部分未來繼承時的稅務負擔。

茂先生的案例，也反映日本許多家庭共同面臨的「老家繼承難題」。

• 捨不得出售充滿回憶的老家
• 但空屋狀態仍會持續產生稅金與維護成本
• 長期下來可能變成所謂「負動產」（持有成本高於收益，反而造成財務負擔的不動產）
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對繼承人而言，老家的價值不只是市場價格，更包含家族記憶。但若長期閒置，也可能讓原本珍貴的資產變成壓力來源。如何在保留情感與維持資產價值之間取得平衡，成為繼承後的重要課題。茂先生最後選擇將土地轉化為出租住宅，讓原本承載回憶的地方繼續發揮價值，也成為「保存記憶」與「活用資產」並存的一種方式。

本文內容整理自公開報導與相關資料，僅作為新聞資訊整理與知識分享，不構成任何投資、稅務、法律或不動產規劃建議。個案情況因人而異，涉及資產配置、繼承安排或相關權益規劃時，仍應依自身狀況諮詢專業人士意見。