房市到底有多熱？看看我收到的讀者來信就知道了。
幾年前，如果我寫文章提醒大家買房要付出的實際成本時，幾乎不會有人吭聲。但最近，只要我發表類似的看法，我的信箱立刻被憤怒的信件塞爆，嘲笑我的智商，用詞不堪入目。
在這個過程中，有些讀者也不知道是哪來的想法，指控我輸不起，只會躲在曼哈頓的出租公寓裡當酸民。事實上，過去十三年，我一直住在紐澤西州米德塞克斯郡的同一棟房子裡，這房子是我自己買的。如果我要自欺欺人，我大可以宣稱自己的錢翻了三倍。
但是我沒有這麼做，我選擇把帳算清楚。結果發現：雖然我的房產位在房市熱絡的地區，但從某個衡量標準來看，我幾乎沒賺到什麼錢，而且我不認為自己是特例。
白忙一場
我在一九九二年底以十六萬五千美元買下這間房子，現在大概可以賣到五十萬美元左右，等於賺了將近200％。相較之下，根據房貸機構房地美（Freddie Mac）的統計，同時期美國整體房價平均只上漲了101.7％。
是不是該慶祝一下？恐怕還太早。我有個不太好的習慣，就是喜歡把帳目記得清清楚楚，所以要計算出過去十三年，我在房屋裝修、房產稅和房貸利息上花了多少錢並不難。
相信我，數字很難看。
首先，我的房子之所以增值這麼多，原因之一是我真的砸了非常多錢在整修上。一九九二年買下這棟房屋的時候，屋況相當破舊，之後我陸續翻新了廚房、加蓋一間浴室、裝了空調、封住門廊、換新屋頂、更換鍋爐、整理閣樓，還有一堆現在連我自己都想不起來的工程。
把這些大大小小的工程費用全部加起來，總金額大約是十三萬美元。這個數字說出來實在有點丟臉，每次想到都忍不住皺眉。再把這十三萬美元加上當初買房的十六萬五千美元，我的總成本已經達到二十九萬五千美元。
我可以騙自己說，這十三萬美元算是一種投資。沒錯，這些裝修確實提高了房屋的價值，但是等到真的要賣房時，根本不可能拿回全部成本。現在我的「新廚房」已經九年了，看起來早就不新了。只要是頭腦正常的人，絕對不會用原價向我買二手廚房。
回頭想想，我當初或許應該直接買一間已經裝潢好的房屋，這樣就能用很便宜的價格，買下別人花錢裝修的成果。問題是，必須找到一個品味和我一樣的賣家。長毛地毯？就免了吧。
利息愈付愈心寒
房屋裝修可能是我最大的持續性開銷，但房貸利息和房產稅其實也差不了多少。說真的，如果你心情還不錯，不妨花點時間翻看以前報稅單的附表A，上面會列出你所有的扣除額。
我真的照做了。我開始計算自一九九二年開始，自己繳了多少房產稅與房貸利息。結果數字同樣是高得驚人。過去十三年來，我光是房產稅就繳了六萬三千美元，另外付了十萬八千美元的房貸利息。
當然，這些錢都可以抵稅。但是抵稅的效果其實被高估了。事實是，就算我不逐項列舉扣除額，還是可以選擇標準扣除額。只有超出標準扣除額的部分才能享有抵稅的好處。
想通這一點之後，我就回頭去查看一九九二年以來每一年的標準扣除額。然後把這些數字從房貸利息與房產稅的總額中扣除。 （相關報導： 全民瘋炒股、抽乾房市！專家示警歷史慘劇重演：2類人最先溺死、一次痛10年 ｜ 更多文章 ）
假設超出標準扣除額的部分，可以用28％的稅率抵稅，我算了一下，光是房貸利息和房產稅的抵稅，大約幫我省下了兩萬四千美元的聯邦稅。也就是說，扣掉稅務優惠後，這兩項支出的實際成本是十四萬七千美元。
