台灣房價居高不下，許多夫妻選擇在婚後共同買房，分攤房貸壓力。然而，一旦婚姻破裂，免不了出現這樣的爭議：房產如何分配？小薇與智翰在2013年結婚後，共同出資購屋，並登記為各持分一半。五年後，兩人因個性不合決定離婚，自然也不願再共同持有這間房子。這種情況下，兩人可以如何處置這間房子？
還記得嗎？在〈離婚≠財產對半分！揭開最常見的「夫妻財產」迷思〉中提過，「夫妻剩餘財產差額分配請求權」只能請求「金額」，例如：「智翰應給付小薇新台幣兩百五十萬元」，而不能請求法院直接將房屋分割成兩人各一半。
不論是婚前購屋、婚後共有，或是父母贈與房產，都涉及不同的法律處理方式。這篇文章我將從實務角度出發，解析離婚時房產處理的幾種常見情形，以及相對應的法律建議。
婚後共同購屋：離婚時，房產怎麼分？
首先，在法定夫妻財產制的情形下，要先依照夫妻剩餘財產做計算，看看夫或妻名下的整體婚後剩餘財產，是丈夫智翰多，還是太太小薇多。如果是智翰多，小薇就可主張夫妻剩餘財產差額分配請求權，之後再處理實際一人一半房產的問題。
．方法一：出售房屋，並分配價金
雙方合意出售房屋給第三人，再依房屋登記的持分比例、過去房貸的繳納比例及裝修費用等因素，協商分配售屋款項。這種處理方式的優點是執行快速，能完全切斷財產連結，但實務上常見的爭議點有：
- 對於售價的認定不同，例如：是否需急售？怎樣的價格才合理？
- 對過去各自繳納房貸的金額認定不一。
- 過去的裝修或維護費用是否應計入？
以上這些因素若協調不成，很容易陷入僵局。
．方法二：透過協議，由一方取得房產
例如在離婚協議中寫明：「因為夫妻剩餘財產差額分配，雙方同意由小薇取得房地產（門牌號碼○○○）全部所有權，智翰將其房地產二分之一所有權移轉予小薇。」
這種處理方式的優點是：
1.能迅速達成雙方財產切割的目的。
2.具節稅優勢，因為屬於夫妻剩餘財產差額分配範疇，不是「買賣」。只要移轉過戶的原因是「夫妻剩餘財產差額分配」，即可申請不課徵土地增值稅，也不需要申報契稅。此外，日後若小薇出售該房，房屋取得日會回溯至小薇最初取得房產的日期，也有利於房地合一稅的計算，可減少稅負。
但如果雙方財產相當，也可以讓其中一人（如：先生）取得另外一人的持分，讓其中一人（如：先生）單獨擁有房地，並補償另一人金錢。不過，想採用這個方式有個前提，就是雙方要有共識，且能依法定程序完成過戶與補償金的支付。
．方法三：提起「分割共有物訴訟」
若雙方無法協議，一方可依法向法院提起「分割共有物」訴訟，由法院裁判決定房地的處理方式。因為進入訴訟程序，需耗費的時間、金錢與精神成本相對較高，但這是處理僵局時的最後手段。
可能會有的判決結果有兩種：
1.整個房地拍賣，出售分配價款給共有人（變賣）。
2.移轉給其中一方，並金錢補償另一方。
婚前買房、婚後換屋：新房子算婚前財產嗎？
現代女性經濟自主，常見在婚前就已購屋的情形。若婚後為了換屋而出售婚前房屋、再購新房，這樣的新房屬於婚後財產嗎？
答案是：如果金流清楚，且未混同婚後資金，則新房屬於婚前財產的變形，不列入分配。
舉例來說：假如小薇婚前買了一間兩千萬元的房屋，婚後以三千萬元售出，再以這三千萬元購買新屋。若小薇能證明資金來源來自婚前售屋款，則這間新屋仍可認定為婚前財產。
可以看出，保留金流證明、獨立帳戶、清楚記錄是很大的關鍵。但要注意，如果購買新屋時，有混入婚後薪資或配偶金援，就有可能喪失「變形」的證明力，導致新房子被視為婚後財產。
至於舊房屋增值的一千萬元部分，若對方主張應為婚後孳息、可分配，小薇仍可主張配偶對房價上漲並無貢獻，且屬婚前財產衍生增值，依法可不分配。
房屋價值、房貸與租金的計算與分配
．房屋價值
房屋價值＝夫妻剩餘財產分配基準日之市價－尚未償還的貸款
例如：婚後購買的房屋市價一千萬元，貸款餘額三百萬元，則此房屋淨值為七百萬元。七百萬元才是可分配的實際財產。
．房貸
請注意，在婚姻關係中，貸款的減少，也算是夫妻剩餘財產的增加。
另外一種狀況，由於夫妻個人債務各自負責，當夫妻之一方以自己的財產為另一方清償債務時，雖於婚姻關係存續中，只要能舉證自己是以個人財產替對方清償債務的事實，即可請求償還。法院實務上，除非另一方可以舉證有其他法律關係，例如贈與，才可以不用清償。
．房屋租金
根據《民法》第1017條第2項，婚姻關係存續期間，若將房屋出租，租金也屬於婚後財產，離婚時也可請求分配。
父母贈與的房子，離婚要分給配偶嗎？
若是父母在「婚前」就將自己名下的房產贈與給子女，那麼房子屬於婚前財產，不需與配偶分配。
如果是結婚「後」父母才贈與房產，法律上原則不用分給配偶；但如果父母是贈與「現金」買房，在贈與時又沒有留下證據，很可能在訴訟中被認定為婚後財產。
例如：父母匯款贈與三百萬元現金買房，贈與的三百萬元不列入夫妻剩餘財產計算，但房產的「增值」屬於婚後財產。所以，記得保留證據，法律上的自我保障才站得住腳。
無論是婚後父母贈與房產，或是贈與現金買房，我有以下建議：
- 應有書面贈與契約。
- 保留完整匯款紀錄或轉帳證明。
- 可向國稅局申報贈與稅，以確定法律關係。
確保證據完整，才能守住父母的心意與畢生積累的心血，讓愛得以安心傳承。
暖男律師的有愛小叮嚀：用心規劃財產，是守護婚姻的基礎
如果有人問你，你要選擇麵包，還是愛情？相信大多數的人兩個都要。然而，如果能在婚姻關係中做好規劃，讓你握有麵包，相信愛情更能夠延續。
無論你正準備步入禮堂、計劃共同購屋，還是面臨離婚分產的考驗，如果沒有提前做財產規劃與證據準備，如何讓法律保護你的權利？如何讓對方不敢輕易離婚（因為離了婚拿不到好處）？所以，用心規劃財產很重要，這也是守護婚姻的基礎。
作者介紹｜ 蘇家宏
恩典法律事務所創辦人。台大法律系畢。
近三十年的律師執業生涯，處理過無數婚姻、家事案件。以溫暖的角度出發洞悉法律與人性，擅長用獨到的觀點，從事件中發現常人難以察覺的關鍵問題，提供全面而與眾不同的法律建議，讓法律不僅是冷冰冰的條文，更是愛與和解的基礎。
本文經授權轉載自寶瓶文化《在愛情裡，守好你的法律陣線：結婚、離婚、不婚、再婚，感情裡的法律幸福指南》 （相關報導： 子女不孝，如何讓他們喪失遺產繼承權？律師教3招對抗特留分，讓他們一毛都拿不到 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
