台灣房價居高不下，許多夫妻選擇在婚後共同買房，分攤房貸壓力。然而，一旦婚姻破裂，免不了出現這樣的爭議：房產如何分配？小薇與智翰在2013年結婚後，共同出資購屋，並登記為各持分一半。五年後，兩人因個性不合決定離婚，自然也不願再共同持有這間房子。這種情況下，兩人可以如何處置這間房子？
還記得嗎？在〈離婚≠財產對半分！揭開最常見的「夫妻財產」迷思〉中提過，「夫妻剩餘財產差額分配請求權」只能請求「金額」，例如：「智翰應給付小薇新台幣兩百五十萬元」，而不能請求法院直接將房屋分割成兩人各一半。
不論是婚前購屋、婚後共有，或是父母贈與房產，都涉及不同的法律處理方式。這篇文章我將從實務角度出發，解析離婚時房產處理的幾種常見情形，以及相對應的法律建議。
婚後共同購屋：離婚時，房產怎麼分？
首先，在法定夫妻財產制的情形下，要先依照夫妻剩餘財產做計算，看看夫或妻名下的整體婚後剩餘財產，是丈夫智翰多，還是太太小薇多。如果是智翰多，小薇就可主張夫妻剩餘財產差額分配請求權，之後再處理實際一人一半房產的問題。
．方法一：出售房屋，並分配價金
雙方合意出售房屋給第三人，再依房屋登記的持分比例、過去房貸的繳納比例及裝修費用等因素，協商分配售屋款項。這種處理方式的優點是執行快速，能完全切斷財產連結，但實務上常見的爭議點有：
- 對於售價的認定不同，例如：是否需急售？怎樣的價格才合理？
- 對過去各自繳納房貸的金額認定不一。
- 過去的裝修或維護費用是否應計入？
以上這些因素若協調不成，很容易陷入僵局。
．方法二：透過協議，由一方取得房產
例如在離婚協議中寫明：「因為夫妻剩餘財產差額分配，雙方同意由小薇取得房地產（門牌號碼○○○）全部所有權，智翰將其房地產二分之一所有權移轉予小薇。」
這種處理方式的優點是：
1.能迅速達成雙方財產切割的目的。
2.具節稅優勢，因為屬於夫妻剩餘財產差額分配範疇，不是「買賣」。只要移轉過戶的原因是「夫妻剩餘財產差額分配」，即可申請不課徵土地增值稅，也不需要申報契稅。此外，日後若小薇出售該房，房屋取得日會回溯至小薇最初取得房產的日期，也有利於房地合一稅的計算，可減少稅負。
但如果雙方財產相當，也可以讓其中一人（如：先生）取得另外一人的持分，讓其中一人（如：先生）單獨擁有房地，並補償另一人金錢。不過，想採用這個方式有個前提，就是雙方要有共識，且能依法定程序完成過戶與補償金的支付。
．方法三：提起「分割共有物訴訟」
若雙方無法協議，一方可依法向法院提起「分割共有物」訴訟，由法院裁判決定房地的處理方式。因為進入訴訟程序，需耗費的時間、金錢與精神成本相對較高，但這是處理僵局時的最後手段。
可能會有的判決結果有兩種：
1.整個房地拍賣，出售分配價款給共有人（變賣）。
2.移轉給其中一方，並金錢補償另一方。 （相關報導： 子女不孝，如何讓他們喪失遺產繼承權？律師教3招對抗特留分，讓他們一毛都拿不到 ｜ 更多文章 ）
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