# 2022房市  

總統府27日發布總統令，宣布特任楊金龍續任中央銀行總裁，任期自明年2月26日至2028年2月25日止，將再戰5年。消息一出，引發網路社群熱烈討論。

央行於15日宣布升息半碼（0.125個百分點），自12月16日起實施，是是繼3月、6月、9月之後連4升，累計4次共升息0.625個百分點，進一步透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察「央行升息」（時間：2022年12月09日–2022年12月15日）近一週網路聲量，共有15,367筆。

房市今年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。

國內4大房仲發布11月交易數據，多數業者今年交易表現不如去年同期。房仲認為，今年下半年買氣轉弱，傳統旺季不旺，全台今年建物移轉棟數恐跌破32萬大關，但高利率也使低總價的小宅備受年輕首購族青睞。

台灣雖然面積不大，但各縣市之間仍存在一定差異性，許多民眾為了工作離鄉背井，到外縣市去生活，卻面臨適應問題。日前，一名網友在Dcard上發文詢問，「新竹的生活機能是不是真的非常糟糕？」，貼文曝光後，引發許多網友回覆，其中，最多人點出交通是最大問題。

九合一選舉落幕，選後房市買氣能否回溫，專家認為，中央銀行啟動升息循環已影響購屋意願，只要央行持續升息，預估買盤將持續觀望；另外，景氣也是影響房市的重要因素，「產業好，房市自然就會好」。

台灣各縣市都有自身獨特的生活步調，而全台房價最高的台北市，給人印象不外乎就是生活步調相當緊湊，有著車水馬龍喧鬧聲的城市，不過近日卻有網友指出，在黃金地段的台北市裡有一個地區似乎是「另一個世界」，沒有紛擾、抱怨，充滿著悠閒的氣氛，令他感到相當驚奇。

一般而言，為了維護已購戶的權利及後續房子的銷售，預售屋通常不太會降低售價，而是透過贈送家具、家電等方式來吸引買氣，不過最近買氣急凍，建商似乎也被逼得不得不將降價從檯面下轉到檯面上。

半導體龍頭台積電日前傳出總裁魏哲家罕見親錄影片「鼓勵3奈米以外的員工多休假」，加上日前台積電法說會上也鬆口坦承7奈米需求下降，將調整建廠產能，也讓原計畫生產7奈米的高雄廠生變。科技業寒風吹起，對於房市的影響引發熱議。

隨著今年3月以美國聯準會為首的鷹派升息，且多國央行紛紛跟進，短短數個月的升息循環，致使許多國家的房價從高點反轉向下，台灣因屬於鴿派升息，目前對房價影響有限，但大環境資金退場，台股今年已跌掉5千多點，加上兩岸關係惡化，房市下半年起量縮，專家直指，未來跌價是必然。

房價居高不下，讓想買房的民眾延長下手的時間，但猶豫得越久，價格也不斷上升，近日一名網友無奈表示，住在新店10幾年了，看著房價從3字頭漲到6、7字頭，實在高得嚇人，不過基於自住需求還是想在當地買房，於是詢問鄉民意見。

國內房價近年漲幅明顯，尤其前兩年在熱錢流竄、低利率、產業與科技業挹注...等因素下，中、南部及新竹等區域房價更是暴漲；有買房打算的年輕人及首購族該怎麼規劃？房產專家、也是傳播學教授的彭懷恩，自身的房地產買賣經驗豐富、並長年觀察房市，他建議年輕人、首購族要做好2樣功課，目前不急著進場；另外今年房市已逐步出現變化，彭懷恩認為房價將「跌一段時間」，但不會大跌。

今年下半年開始受到美國聯準會鷹派升息，全球資金回流美元資產，且縮表的基調之下，過往低利率、資產荒，將扭轉為高利率、資金荒；台灣房市受到升息、資金退潮，另外政府打炒房、台海局勢升溫，加上年底縣市首長選舉將至，預售市場轉冷，不少業者低調打出促銷模式。

根據實價登錄資料顯示，今年房市無論是預售屋或中古屋都呈現量縮趨勢，但預售屋受影響狀況明顯更加嚴重，以雙北為例，去年10月北市預售成交556戶，今年7月只剩下110戶，交易量只剩高峰期的2成；然而去年10月新北中古屋成交3031戶，到了今年7月只剩4成5的交易量，成交1374戶，專家認為，兩者比例上的差異，似乎顯示預售屋的房價引發了更多觀望，而中古屋的房價抗性則比預售屋來得小。

房市轉折期，加強掌握房價變化，消費者就不怕買貴了。由於實價登錄是在每月1日、11日與21日揭露更新，台南市不動產估價師公會持續彙整六都每一次資料更新的均價，發現8月更新至本月1日的20至70坪住宅均價，較9月中旬呈現「緩跌」，六都均價以40坪換算，一戶約下跌了32萬元。

房市面對升息、資金退潮等利空因素，近幾個月處於多空拉鋸的轉折期，消費者必須更加留意價量訊息，才能做出正確決策。根據台南市不動產估價師公會彙整最新8與9月初的實價登錄，發現雙北有7區出現「雙跌」現象，也就是均價月變動率、年變率皆下滑。

房價居高不下，許多年輕人認為買房已經成了遙不可及的夢想。有民眾在PTT發文提到，說他發現很多人買房，都會感謝父母贊助，忍不住問卦，「沒有父母贊助買房是不是只能躺平？」讓一票人也紛紛在留言處哀嘆不已。

近年台灣房地產價格不斷飆漲，尤其台北市的房價更是居高不下，房市泡沫議題受到不小關注，讓本來就已經買房困難的年輕人更加困惑到底該怎麼辦。知名作家吳淡如直言，「只要經濟持續好，房價離開泡沫化就有距離」。

在美國聯準會暴力升息以抑制通膨的基調之下，全球各國央行也紛紛跟進鷹式升息，但許多人都在懷疑，這對房價會有衝擊嗎？以加拿大為例，今年2月房價見頂，3月加拿大央行啟動升息一直到9月，累計已升息5次，對照房價，不僅交易量急凍，房價短短半年更跌崩了21.97％。 

房價修正已不分蛋黃或蛋白區，多點觸發！根據台南市不動產估價師公會彙整最新8月實價登錄，歸納20至70坪住宅的成交量與「中間價」房價，六都之中又以桃園市、高雄市率先反轉，其中又有19個行政區的年增率、月增率皆呈現「價跌量縮」，是重要的房市轉折警訊。

台灣長期少子化問題嚴重，根據111學年度大學考試入學分發委員會公告，今年大學考試錄取率高達98.94％、總缺額數則為1萬4493個，雙雙創下歷史新高紀錄，教育部也召開大學退場審議會公布學校名單，顯見少子化衝擊已影響學校招生，接著連周邊房屋市場也深受其害。有專家認為，過去各大學商圈因學生住宿需求，而造就出來的學生套房投資熱潮，在面臨長期少子化的趨勢之下，恐怕也將淪為當地房屋市場中的票房毒藥，因此建議已投資者得盡早做好退場準備。

屏東近年有多個重大建設完工，包括年底高雄榮民總醫院屏東分院、六塊厝產業園區啟用；明年有屏東科學園區、屏東農業特色產業園區，另外義大醫院預計114年完工、屏東高鐵延伸則預計122年啟用，建設利多也反映在房市表現上。全國不動產企研室發現，屏東市近2年房價成長3成，實價登錄有多筆增值數百萬元獲利交易，甚至大賺1140萬元出場。

根據內政部資料，全台今年上半年買賣移轉棟數為17.1萬棟，年減2.4％，是自從2017年以來連續五年正成長後首度出現衰退。不過交易量雖然下滑，房價卻沒有明顯鬆動，更有建商直言，過去2年營建成本每坪約8.5萬元，今年年初卻飆漲到13萬元，換言之想看到房價下跌幾乎成了不可能的任務。

面對國內高房價，社宅政策與積極興辦相當重要，可以來平衡房地產市場，不過台灣社宅量依舊很不足。台灣經濟研究院張建一院長指出，住是民眾的基本權利，但社會住宅興建速度比較慢，真的要加速蓋；他直指台灣人口也越來越少，未來房子要賣給誰？長期觀察房市、也是法學博士的錢世傑表示，目前高三、大一學生就是所謂「少子化世代」，約再過10～12年，少子化將會對房市造成一定程度衝擊。

實價登錄上路10年，而在全國縣市之中，十年間竟然有13個地區房價漲幅逾200%。台南市不動產估價師公會彙整2022年與2012年全國30至50坪房屋交易數據，其中，台中市中區奪下漲幅冠軍，漲幅達345.78%，其次為屏東縣內埔鄉的漲幅251.74%，合計將有13區漲幅超過200％。

全台物價、房價上漲人人有感，其中台南自實價登錄上路後，就有14個行政區漲幅都衝破100％，已經讓在地人大嘆難買房，連想賣房換屋都很困難。

新北市竟出現千萬級賠售物件！位於新北市中和區的「遠雄左岸香榭園」，6月首度出現轉手戶，但竟是屋主持有七年、賠售金額高達1827萬元出脫，每坪單價51.86萬元，創該社區近一年來新低紀錄。

房價逐年盤升，許多年輕人天天嘆房價高漲、買不起房，但如果手頭資金剛好負擔一間房子，該買嗎？一名網友日前於網上發問表示，他最近有想買房的念頭，卻被身邊的同事勸退，認為現在不是買房子的時機點，因為可能房市會有一波下跌，說著說著原PO想買房的信心下跌，趕快上網詢問網友看法。

到底房價見頂、反轉或是朝向泡沫化，究竟有什麼數據可作為指標？台南市不動產估價師公會為掌握房價資訊，積極彙整分析每一季房價數據，近期則提出六都「售租比」變化，並以此數據作為監測房價是否見頂、過熱指標，而六都中有20區，已出現「售租比」反轉情形。

新竹地區房價今年首季大漲11%，其中竹北高鐵特區更被視為「蛋黃中的蛋黃」。20日竹北高鐵特區新建案開賣，儘管單價上看7字頭，接待中心仍塞滿看房民眾，前台北市副市長張金鶚21日因而於臉書質疑，這沒有炒作嗎？政府是否對此視而不見？

2022上半年疫情大爆發，加上政府打炒房、升息循環、金融震盪的影響下，明顯感受房市買氣逐漸冷卻，加上近期預售屋轉售快速爆量，更可以看出投機客紛紛搶下車景象；因此讓不少民眾納悶現階段到底適不適合買房，是否能剛好趁著這波逃命潮幸運的撿到便宜物件？

甲山林機構、愛山林建設董事長祝文宇日前點名，桃園、台中、台南及高雄等4都，這幾年瘋狂推案，不僅供過於求，最慘還可能引發泡沫化危機。營建、代銷大老的一席話，引發各界熱烈討論，而要判斷房市走向泡沫化，其實有跡可循。