風評:空店稅救不了東區,柯文哲該作這些!

2019-02-26 07:30

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東區商圈沒落因素多,其中之一是人潮由東區轉進西區或信義區,圖為西門町街景。(資料照片,簡必丞攝)

東區商圈沒落因素多,其中之一是人潮由東區轉進西區或信義區,圖為西門町街景。(資料照片,簡必丞攝)

對因高房租導致台北市東區商圈的衰落,台北市長柯文哲說:考慮徵空店稅,希望藉此挽回東區商圈。這個政策如能實施,確實能滿足社會上痛恨貪得無饜房東的情緒宣洩,但卻不可能挽回東區商圈。

今年2月底,在台北東區忠孝東路上經營40年的著名江浙菜老店永福樓,因為不堪租金負荷等因素收攤,在此之前,已陸續有著名的精品店、書店、餐飲業都已離開東區,原因幾乎都與高租金有關。舊店家因不堪租金負荷吹熄燈,但又無有能力承擔高租金的新店家承租,結果就是造成東區店面空置率提高、夾娃娃機店大行其道。

柯文哲說考慮徵空店稅,就是要對店面空置者徵收更高稅率,藉此讓房東願意降價趕快把店面出租以迴避高稅率,藉此拉抬東區商圈。這個想法與思維與過去曾經徵收的「空地稅」類似,要藉「空店稅」增加點市府收入倒有可能,但要藉此挽救東區商圈,則是成功機率低。

回頭看看空地稅政策的歷史,這是明訂於《土地法》中的法令,其目的是促進土地利用、打擊囤地的投機,但立法至今只有2次短暫實施,而且就實際效果而言,因為相較於囤地的龐大利益,空地稅增加的成本不足以嚇阻投機者,最後增加的稅賦也都能轉嫁出去,因此空地稅並未能達到期待的政策目的;此外,相關業者與政客龐大的政商力量,也是重要的影響因素。但無論原因如何,空地稅確實從未達到其抑制土地投機的政策目標。

相同的邏輯來看空店稅就可發現,空店稅更不可能達成其提振東區商圈的政策目標,除了房東有能力負擔空店稅、更有能力轉嫁外,更重要的是東區商圈的變化,是在多重因素交互作用影響下的結果,單靠空地稅難以回天。

以產業變化來看,不堪租金負荷離開的店家,有一定程度是因產業趨勢的變化所致,如東區大型書店結束營業;以總體經濟而言,這幾年經濟表現平平、民眾薪資停滯、消費能力未能提升,東區高檔消費型態經營更難、壓力更大。

而以商圈的生命週期看,國內最有消費力、位於金字塔尖的金融產業,外資金融業逐漸離開台灣他去,國內金融業則移居信義區,「台灣的華爾街」已退色,原本作為東區繁榮基礎的基石大為減少;而年輕人消費逛街的首選,顯然也早就不是東區,人潮從東區移轉到西區,信義區,甚至對國外觀光客而言,來台必遊熱點是西門商圈而不是東區商圈。

因此,把東區商圈沒落原因簡化為「租金過高」是不靠譜的錯誤詮釋,想只靠一招「空店稅」就要拉抬東區商圈,更是痴人妄想;從尊重市場機制觀點看,政府的干預亦未必合宜。而且,市府也不必急於出招、干預,因為市場還是會有一定程度的調節機制。

例如,東區出現幾次調漲房租趕跑原商家後卻無人續租,導致房東損失更多後,其實市況亦有改變─頂好商圈有房東幾年前一口氣把房租從80萬漲到180萬,趕跑原商家,但現在找不到承租戶,已後悔把租金降回百萬元;還有忠孝敦化路口店面傳出降價搶房客的消息。市場正常的價格調節機制,讓東區店面空置率提高後,其平均租金下降到低於西區。雖然租金回落未必帶得回東區商圈的風華,但至少證明價格機制在運作中。

因此,市府如果真要提振東區商圈,該作的不是祭出空地稅,而是重新定位、打造東區商圈,並以中長期觀點在軟硬體上重塑經營─市府應該想想,西區商圈從一度沒落到現在的風華再現,市府與商家投入多少資源、又經過多少年的經營才有今日。但如果柯市府只是想多收點稅,同時對社會交代「有作一些努力」、讓網民看到打貪婪房東而喊喊爽,那就徵個空地稅就結案吧!

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