觀點投書：2016年房市將爆法拍交易潮？專家沒有告訴你的是......
房地產會不會真的泡沫？猶在未定之天。（來源：房地王）
日前，知名投資客大聲呼嘯：「房地合一上路將啟動法拍潮，2016將出現大量法拍移轉！」這兩日，房仲業者亦高呼近兩個月來北市法拍屋大增，認為這個趨勢將會持續加劇，並影響周遭行情、拉大房價下修的壓力。
喊法拍增加是為支撐房市
法拍屋數量增加，代表的是銀行放貸違約數量增加，法拍屋市場向來被視為房市景氣的反向指標。但是，這波房市修正期，法拍市場真的會爆出大量與移轉潮嗎？讓我們繼續看下去...
從內政部公布的拍賣移轉件數與金額來看，相較於民國98年的金融海嘯時期，目前的拍賣件數與拍定總額依然遠不及當時的水準，兩個月的法拍屋數量上升實在不能代表什麼，投資客與房仲藉此數據大喊房市慘淡、法拍爆增、房價要崩盤了，其實是因為現在建商與投資客依然不願有感降價，因此這些說法的背後，主要目的其實是在呼籲賣方降價、買方看屋以支撐房市！
建商與投資客口袋較過去深
過去之所以會爆出法拍潮，主要都是房市與經濟表現不佳，導致小投資客與自住客撐不住，無力清償貸款而造成法拍屋大量增加，接著許多投資客進場接手，將法拍屋動動手腳再行轉手，所以法拍市場應該是房市的落後指標，並不會在明年就爆出大量。況且，金融海嘯過後的此波房價飆漲，主因是來自於政府為救經濟，將遺產稅與土增稅的大幅調降加上低利環境，使海外資金回流，政府又沒有提供足夠的投資配套，使這些熱錢大量流入房市。
換句話說，這次的投資客的口袋不但都相當深，這些投資客大多都不缺錢，也還在觀望未來的市場走向，更不願破壞市場行情，當然也就不急著降價，就是因為投資客不降價、市場交易量縮，業者當然要趕緊呼籲投資客啊！
而投資客連降價都不急了，怎麼會急著拋到法拍市場？更何況，房價短期內漲到那麼高，大喊「慘賠」5,000萬的投資客，事實上根本是因為房價凍漲而「少賺」，撐不住的小戶占比不高，既然不缺錢又沒賠錢，怎麼會輕易違約放任自己的資產價值下跌！？
除此之外，也有知名房產專家指出，新成屋頻頻被法拍，代表投資市場崩潰現形，認為投資客看到房市修正會直接放任投資物件被法拍，而且此波多頭使得銀行大量超貸，反正行員大不了辭職退休根本無需負責，所以法拍價格才會居高不下，投資客拋出的意願會非常高昂。
銀行仍穩健 房市也以自住為主
但事實真是如此嗎？銀行真的會隨便放貸？房貸是銀行主要的資金投放位置，怎麼可能輕易給予方便甚至隨便！從內政部的調查結果顯示，此波房市高峰期並沒有使得銀行的平均放貸金額飆升、甚至銀行逾放比相較於金融海嘯時期仍然位於相當低的位置，所以那位專家的擔憂實際上並未真的發生，銀行的內部控管並沒有那麼差勁！多數投客也不會那麼隨便！
再來，還有一個重點是購屋動機，雖然都說房市投資盛行，但從內政部營建署的住宅需求動向調查結果來看，購屋動機屬於投資的比例向來都僅占整體購屋需求的10%~25%，即便是台北市，整體的房市投資程度也僅約31.4%，可以看出房市需求依然是以自住為主，未來房市也會回歸自住為主流，既然投客都說現在是買方市場、不看好未來幾年的房市已出逃了，他們真的會願意回來投資法拍？
未來房價修正幅度仍有限
未來這波房市反轉，房價將以溫和的結束十多年的多頭市場，因為仍有自住需求支撐，加上以央行降息的態度來看，政府祭出打房政策的機會不大，待房地合一稅與總統大選等不確定因素排除後，原本還在觀望中的買方出手意願將會提升，房市泡沫的機率低。特別生活機能與工作機會主要仍集中在台北市，因此抗跌性相對較足，未來房價的修正幅度也相對有限！
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