REITs明顯數量少、占台股市值較低！市場如何更活潑？專家從金融、法律面向建言

2003年不動產證券化條例上路，台灣不動產證券化市場正式起步，歷經20年後，台灣不動產投資信託基金（REITs）總共發行有10檔，經過清算下市、目前總數仍有6檔，占台股市值不到0.1%，相較於周遭市場發行數量明顯較少、占整體資本市場規模也明顯較小。

隨著2024年不動產證券化修法後，不動產證券化事業參與範圍預期將明顯擴大，管理專業度也將隨之提升，有望為金融市場挹注新活水。KPMG安侯建業今（11）日舉辦「不動產證券化投資」研討會，邀請專家探討不動產證券化投資市場的概況與機會、了解相關稅務和法律議題，希望為投資人提供專業且全面的說明，並協助客戶制定適當的投資配置及金融資本規劃。

KPMG安侯建業執行長施威銘觀察，不動產證券化金融商品在國際已發展數年，以長期穩定收益作為特點廣受各國投資人喜愛。亞洲市場中尤其以日本、新加坡績效表現最亮眼，投資報酬率介於4%至7%之間，且投資標的更為豐富、多元。目前日本上市REIT共58檔，總市值約1,100億美元，是亞洲之最；新加坡上市的REIT規模約有900億美元，所佔新國股市市值比例12%，比例是亞洲最高。

相較之下，台灣市場受限於整體規模小、發行量少，導致REIT市場發展過於緩慢，目前僅剩6檔標的，且其投資報酬率約2%至4%之間，投資標的多是辦公、旅館或商場類之不動產，因此政府期望透過修訂制度，給予市場刺激，以增加台灣不動產證劵化市場的國際競爭力。

KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒指出，過去REIT採信託架構，由信託業者擔任發行商，但由於信託業者大多都委外給管理機構負責資產管理，形成權責分離、態度保守的情況，無法吸引投資人買單。然而此次導入基金架構下，由不動產投資專業機構發行、管理不動產，信託業者僅為保管監督。有望透過專業機構參與，投資態度轉向積極多元，打破市場停滯現況。

投資標的可望更多元

我國發展REIT至今，除了不動產證券化條例上路之初有過發行潮，大多都未見波瀾。在近年ETF成為台股寵兒的同時，收益率不具備吸引力的REIT，就被拋出投資人的清單外，成為市場罕見特例。不過在此次修法中，有多家投信業者有意發行新REIT，可借鏡日本、新加坡兩國成功發展經驗，發揮自身專業能力與視野，把投資標的設定在倉儲物流、醫療機構、數據中心等多元不動產類型，把眼光放向國際市場。他強調，不動產證券化的本質就是金融商品，只要收益率能獲得投資人青睞，REIT的規模成長以及擠身亞洲資產管理中心的目標都只是水到渠成。

國泰證券投資信託股份有限公司協理吳惠千表示，過往台灣REITs基金的投資項目受法規侷限，多以傳統出租型商用不動產為主，收益穩定但難有突破性成長，使得信託架構REITs未能蓬勃發展；預期未來修法後，由投信發行的基金架構REITs，在投資方式及投資範圍上可以更有彈性、更多元化，同時再搭配投信成熟的基金投資、運營管理及行銷資源，改良版基金架構REITs將可創造更好的基金績效，為台灣REITs市場帶來新篇章。

協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀分析，證券化商品要能發展成功，必須在三個面向都能滿足，包括：一、法規友善、具發行彈性及效率，商品易於規劃可逐漸增加規模；二、產業集團的參與，提供優質資產且可便利移轉。三、稅賦誘因、政策鼓勵。目前基金型REIT的修法和討論，使我國的證券化法制跨了一大步，也帶來新的曙光和商機。 （相關報導： 立院新會期　金管會列3大優先法案：爭取開放基金型REITs ｜ 更多文章 ）

無論是不動產證券化條例及將要上路的基金型REIT，二個修法草案都已在立法院討論中，為使新型態的REIT能夠發展，鼓勵民間投入，現行修法草案都還許多法律疑義待解決。配合發展我國成為亞洲資產管理中心的目標，REIT也必須法規檢討及鬆綁。尤其是不動產的定義過於侷限，以及投資公共建設或基礎設施需開放採行SPV的持有架構，均有法規檢討空間，應思考如何建立法規友善的環境並邁向REIT 2.0，共同打造REIT產業鏈，留才引資，開創REIT新局。