股市慘兮兮,會影響房市嗎?專家點出關鍵因素,直言「後市價量很難期待」

2022-10-28 15:50
歷史經驗告訴我們,過去從1995到2008年,對於房地產市場直接產生負面影響的,依舊是經濟型的股災最為明顯。(資料照/洪煜勛攝)
歷史經驗告訴我們,過去從1995到2008年,對於房地產市場直接產生負面影響的,依舊是經濟型的股災最為明顯。(資料照/洪煜勛攝)

美國聯準會(Fed)持續暴力升息,影響所及,全球股市大幅回檔,台股沒能置身事外,不僅表現疲軟,更把過往的反彈吐了出來,雪上加霜的是,看似台灣出口旺盛、經濟基本面穩健,卻因地緣政治與長線庫存壓力,導致外資加大從資本市場抽水的力道。

套在股市的朋友不禁問起,接下來房地產怎麼走?

回答這問題之前,先看瑞銀財富管理(UBS)日前公布2022年度《全球房地產泡沫指數》。根據該統計,全球泡沫指數最高城市為加拿大多倫多,達2.24,德國法蘭克福以2.21排名第二,第三及第四分別為瑞士蘇黎世及德國慕尼黑;亞洲第一為香港,泡沫指數達1.71,世界排名由第三名降至第五名。

瑞銀歸納原因,除了和各國經濟狀況有關外,更直指高房價加上利率持續攀升,是泡沫加劇的主因。

更進一步說,即便疫情緩解,各國回歸日常,但在央行透過競相提高利率來抑制通貨膨脹的情境下,使得房屋持有者房貸成本大幅增加。

同時,經濟成長放緩後,可預期的失業率等等壓力兵臨城下,全球許多主要城市的房價比前幾年更為動盪,例如美國Case-Shiller房價指數在8月創下2011年以來最大的單月跌幅;20大城房價指數跌幅,更寫下次貸海嘯時期以來新高,可見成交量緊縮後,美國房市已逐步回歸買方市場。除了瑞銀,許多研究機構也預期,全球房地產市場的低迷才剛開始。

經濟型股災 衝擊房地產市場

台灣呢?

歷史經驗告訴我們,過去從1995到2008年,經歷了中共試射飛彈、亞洲金融風暴、網路泡沫化、SARS與金融海嘯所帶來的大型股災,對於房地產市場直接產生負面影響的,依舊是經濟型的股災最為明顯。

舉例來說,千禧年網路泡沫化交易量從38.5萬降至32.1萬,2008年金融海嘯從41.4萬降至37.9萬,相較於SARS時的不降反升,更可感受到民間購屋力強旺與否,仍與經濟表現有密切相關。

若從最近房市相關數據也不樂觀。央行統計,9月房貸餘額9.24兆元、連66個月創歷史新高,但月增額縮小至351.34億元,已是連續4個月低於500億元,而且年增率持續下滑至8.17%。

此外,9月六都建物買賣移轉棟數月減4.16%、年減14.15%,今年前9月六都建物買賣移轉棟數年減1.41%,顯示房市交易量趨緩。同時,五大銀行9月新增房貸利率增至1.731%,寫下六年半新高,以量較價先行與房貸指標判斷,加上正處於升息循環,意味著後市價量很難期待。

如無意外,在目前房地合一仍維持5年閉鎖期,而且房貸利率短期不會突破3%心理關卡的情境下,2023年整年度應維持交易量縮、交易價修、業者苦撐的主旋律,整體市況在經濟環境不佳等內外風暴夾擊,住宅產品首當其衝,縱然可能有人開出降價第一槍,就算幅度明顯,當買方購買力受到通膨與股市雙殺,「心有餘而力不足」者眾,業者期待透過降價拚周轉,激勵買方入市效果恐怕不如2016年。

至於很多人煩惱台海危機對房市的衝擊,若真的走到那一刻,該擔心就不會是這些身外之物了。


作者簡介

住商不動產企劃研究室資深經理,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。 (相關報導: 真慘!景氣燈號驟降6分轉亮「黃藍燈」,只差1分就陷藍色憂鬱 更多文章

責任編輯/林彥呈

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