央行為什麼應該關注房價波動？本文的目的就是想釐清這個問題，使央行在因應房價波動的角色上，有更清楚的定位。我們會說明房價持續上漲不僅會威脅金融穩定，也有導致資源誤置以致降低總要素生產力（TFP），以及加劇財富分配惡化之虞。
由於寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應。最後，我們強調央行應思考並用貨幣與總體審慎政策以因應房價波動，可更有效兼顧金融穩定與減緩總體經濟的波動。
央行為什麼應該關注房價波動？房價波動與央行的目標有什麼關係？促進金融穩定是我國央行的法定目標之一，有看法認為「房價不是央行的重點，央行關注的是金融穩定」，然而房價波動與金融穩定毫無關係嗎？本文的目的就是想釐清這個問題，使央行在因應房價波動的角色上，有更清楚的定位。
就房市而言，除了不動產放款成長率與放款集中度等是重要的金融穩定指標，本文將說明由於房價是金融循環的主要組成部分，房價的變動對金融穩定應更加關鍵。而且，房價持續上漲不僅會威脅金融穩定，也可能導致資源誤置以致降低總要素生產力（TFP），以及加劇財富分配惡化，對於金融、總體經濟與社會的穩定具有不容忽視的破壞力。
其次，低利率與高房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立。基於寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行穩定房價大幅波動具有以下的正當性：（1）降低寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於金融穩定的威脅，履行促進金融穩定的法定職責；（2）負起相對應的責任，扭轉寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於生產力與財富分配的負面效應。
最後，我們討論央行穩定房價的政策工具。為因應房價波動，面臨各種不同政策工具的權衡取捨，應追求最適的政策組合（Policy Portfolio），不應隨意完全排除利率的功能。利率與總體審慎政策並用因應房價波動，相對於單一政策，應可達成更佳的金融與總體經濟的穩定效果。
低利率與高房價之間的關聯
在進入央行穩定房市的正當性這個議題之前，我們有必要先確立貨幣政策跟房價的關係。理論上降低利率的擴張性貨幣政策可透過以下傳遞管道，導致房價上漲：（1）使用者成本：當利率下跌，使用者成本降低，房屋需求上升，導致房價上漲。（2）房價上升預期：擴張性貨幣政策提高房價上升預期，提高當前的房屋需求。（3）信用管道：擴張性貨幣政策鬆綁家庭的借貸限制，增加房貸與房屋需求。（4）風險承擔管道（Risk-Taking Channel）：利率下跌使投資人願意承擔更高風險，轉往高風險投資標的，包括房地產與房貸擔保證券等。 （相關報導： 謝錦芳專欄：房地產狂飆千倍的誘惑 ｜ 更多文章 ）
由於影響房價的因素很多，除了利率，還有所得、稅賦、通膨預期、人口結構、對未來房價預期等。部分實證研究結果顯示，利率對房價的影響不顯著。然而整體而言，利率與房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立：不論是個別國家或跨國資料、最近數十年或上百年資料、先進國家或新興市場經濟體、各種不同的計量方法以及認定貨幣政策外生性方法，寬鬆貨幣政策（利率）確實是房價上漲的主因之一。因此，絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」。
