賣房時間差一年,就要多繳百萬稅金?稅務規則懂半套,小心荷包大失血

2021-02-26 15:53

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稅捐處指出,出售的房屋若有出租的情形且房客有申報租賃所得,並不適用為自用住宅。(顏麟宇攝)

稅捐處指出,出售的房屋若有出租的情形且房客有申報租賃所得,並不適用為自用住宅。(顏麟宇攝)

漲價歸公是土地稅法中政府重要課稅原則,因為土地的自然漲價講白點就是「不勞而獲」,因此,才會有土地增值稅的出現。不過,任何事總是「上有政策,下有對策」,在節稅與逃稅的攻防上,有時候遊戲規則只懂半套,就可能讓自己荷包大失血。

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新北市地政士公會公關主委鄭文在分享,有民眾在2019年打算出售名下位於新北市板橋區的房子,但因為該棟房子已經持有超過45年,賣出後應繳納的一般土地增值稅竟高達150萬元。

但若是申請為自用住宅,就可以申請一生一次優惠的自用住宅土地增值稅,應繳的稅金就只要近50萬元,兩者相差近100萬元,該位民眾當然選擇申請為自用住宅,最後也在去年上半年就順利出該屋,並完成交屋及付足稅款。

誰知道,最近稅捐處竟來函,要求他補繳一般土增稅及自用土地增值稅差額近100萬元整,該位民眾相當納悶,房屋早就過給買家,錢也都花光了,怎麼還會被追繳土地增值稅呢?

鄭文在說明,原來該民眾並不符合土地稅法第9及34條的規定,稅捐處來函指出,該出售的房屋,有出租的情形且房客有申報租賃所得,並不適用為自用住宅。「雖然租客沒有設戶籍在該房屋,但切記凡走過必留下痕跡,凡住過必留下鄰居,雖然鄰居沒說,但是租賃所得就是呈堂證供,讓你百口莫辯。」他說。

而該位民眾誤以為土地增值稅都已經繳了,過戶也完成了,就不會被追稅?鄭文在提醒,別忘了稅捐稽徵法21條,應由納稅義務人申報繳納的稅捐,核課期間為五年。

所以稅捐處課稅是依法有據,不會因為房屋已經繳納土地增值稅,案件已經交屋而免責,還是要誠實納稅,否則被移送強制執行,連補帶罰得不償失。

他也表示,別以為房屋出租只要不公證,不讓租客設公司及戶籍就可以神不知鬼不覺不被發現,其實這樣已經違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,實務上,也常因為租客申報所得稅費用,或申請政府的租屋補貼而被抓包。

事實上,以這位民眾的案例來說,只要多忍一年,就可以少繳稅近100萬!原來,依地稅34條規定,房子只要在出售前一年未曾營業或出租,就可以適用自用住宅優惠稅率。

「試想一年的租金如果是40萬元,少繳100萬元土地增值稅還多賺60萬元,真是退一步海闊天空,何樂而不為?」鄭文在提醒,千萬別以身試法,搞懂稅務規則,才能稅稅平安。


責任編輯/林彥呈

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