「你應該知道的是：或許你現在還沒有買房的打算，又或者是你還在觀望，但不只要找到好口碑的建商，建築先生列出三階段十一步驟，在事前功課更要做得越完整，才有與建商談判的成本。」
檢視需求不可省 預售屋細節親自看
首先，先問問自己對於房屋的需求標準，建築先生建議以下四點可以考慮，分別是心中理想房屋的坪數、區域、房數及預算，另外還有一點需要特別注意，那就是雖然現在可以透過瞭解預售屋的基本資訊，但是建築先生還是建議民眾親自到建商或是代銷中心，由專業銷售人員帶領介紹。
銷售人員當場可能會透露建築工法、建材或是樣品屋的完整資訊。
第二步驟則是要確認基地位置，當民眾前往建商或是代銷中心時，並不代表就是預售屋的基地位置，還是必須請專業銷售人員帶領前往真正的預售屋地點。
在第一階段中最後一個重要的步驟就是確認周遭環境，建築先生提到，務必要巡視房屋周遭的生活環境及機能，最重要的是是否有危險設施，畢竟房屋一住就是幾十年，非常少人能立馬換屋。
預售屋繳款繁雜 建商、民眾彼此保障要注意
由於此階段牽扯到金錢，所以有許多小細節還需要民眾謹記。
在第三步驟結束後，緊接著第四步驟就是議價，當民眾已經確定理想的房屋時，即可刷卡繳交訂金，金額通常為五萬到十萬，民眾更可持內政部預售屋買賣定型契約，有五天的合約審閱期，如無任何事宜的話即可簽約。
於簽約的步驟涉及到三個款項，分別是訂金、簽約金以及開工款。建築先生提到一個重點，如果民眾在與建商簽約期間，建商尚未開工的話，就可以不用繳交開工款，並將會併入成期款的一部分。
第六步驟則是繳交工程期款，工程期款約佔房屋總金額的10%到15%，其中有許多的細節，主要可分為開工款、出土面、拆架、貸款及交屋款，分別有兩種繳交方式，第一種為常見的依照建商進度繳交，第二種則是按月份繳交。
交屋前的最後一哩路
進展到最後一個階段千萬不要鬆懈，民眾還需要面對稅金的繳交。
民眾在與建商簽約後，進入到第七步驟客變，建築先生提到客變的好處，就是可以省去往後房屋的裝修成本，但卻非無限上綱，民眾客變的次數以一次為限。
第八步驟與建商息息相關，稱為過保，當建商收到使用執照後，就會通知民眾前往銀行申辦貸款作業，其中包括貸款種類、貸款成數、利率多寡以及攤還方式這四個步驟。攤還方式一般分為兩種，第一種持有兩年寬限期，兩年內只需要支付利息，第二種為依照民眾自身的財務狀況做攤還。
其中，為了保障雙方權利，建商會要求民眾簽署個人本票，建築先生提到，這是因為當民眾簽訂撥款同意書時，怕民眾會不允許銀行撥款給建商，可是這並不是不信任民眾，因為多數貸款達七、八成，所以當產權過戶時，個人本票是保障雙方的重要機制。
買賣房屋還需要繳交稅款，所以第九步驟則是完稅，會有地價稅、房屋稅及契稅需要繳交，那在交屋前後，彼此需要負擔哪些稅呢？建築先生提到在交屋日前，稅款最多的地價稅和房屋稅由建商公司負擔，當民眾取得房屋後則由民眾接續繳交。
另外，土地增值稅完全由建商公司負擔，民眾則須完全繳交印花稅和契稅。
來到倒數兩個步驟，民眾離入住的目標不遠了，過戶的過程中會依照建商拿到執照的時間有所增減，一般來說在建商拿到執照四個月後即可完成過戶，而建商通常會有委託代書的動作。
最後，關鍵重頭戲交屋和驗屋，但只要完成就能馬上入住嗎？
民眾不要心急，在驗屋的過程中，建築先生建議，可以邀請第三方驗屋機構，另外建商也會提供驗收單，可以提出疑惑，建商則會依照需求完成修繕問題，也因為在過戶後還需要預留裝潢、公設裝修的時間，所以不會那麼快就入住。
本文影音內容獲授權轉載自《建築先生· Jackson敲敲門》
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