壽險資金再度出手大型商用不動產。宏大國際資產今（29）日指出，凱基人壽斥資206億元買下潤泰南港玉成廣場，整棟規模約1萬7,342坪，據宏大統計，成交單價約每坪114萬元，不僅寫下南港區商辦最高總價交易紀錄，也因國際AI大廠輝達為大樓主要承租戶，讓凱基人壽成為輝達的新房東。
206億元創南港商辦總價新高 單價刷新昆陽紀錄
宏大指出，這筆交易於9月23日完成，總價超越陽明海運於2025年購入華固中央置地的紀錄；每坪約114萬元，也高於華固中央置地當時每坪約99萬元的成交水準。
不過，若從單價來看，潤泰南港玉成廣場此次創下的是昆陽捷運商圈新高，尚未超越南港車站商圈「世界明珠」的紀錄。世界明珠過去陸續出現每坪130萬至150萬元不等的成交價格，仍是目前南港商辦單價最高的指標建案。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，凱基人壽此次大手筆購入玉成廣場，除了看中南港的交通運輸條件與商業發展潛力，輝達作為主要承租戶也是重要因素。對長期持有商用不動產的壽險業而言，國際企業進駐所帶來的租賃需求與承租能力，有助提高大型辦公資產的投資吸引力。
陳益盛指出，南港近年已發展為兼具科技與商業機能的成熟商圈，「進駐南港的企業已經不再局限於科技業或製造業，與過去的老南港不可同日而語。」此次交易也反映大型企業及機構投資人持續看好南港的交通條件、產業聚落與後續開發潛力。
世界明珠率先站上百萬元 南港商辦行情逐步墊高
回顧南港商辦價格發展，陳益盛認為，2019年是區域行情的重要轉折點。當年聯強國際以63.58億元買下南港車站旁世界明珠H棟15個樓層，成交單價首度突破每坪百萬元，當時對市場帶來的震撼程度不亞於此次206億元交易。
世界明珠後續仍以每坪130萬至150萬元不等的價格成交，近期相信音樂也以約5.98億元購入約400坪商辦。從聯強國際進駐，到此次凱基人壽買下由輝達承租的玉成廣場，南港商辦市場的買方與使用者，已由早期製造業及本土科技業，進一步擴大至金融機構、娛樂產業與國際科技企業。
南港早年沿著南港路、鐵道與基隆河分布工廠及倉庫，長期留有工業區印象。近年隨捷運、高鐵、南港軟體園區、南港展覽館及中國信託金融園區陸續落成，加上飯店、商場與企業總部進駐，區域機能逐步轉向科技、會展與商業服務。
南港形成四大商辦聚落 昆陽大型開發案接棒
依宏大觀察，目前南港商辦市場大致可分為南港軟體園區、南港車站商圈、重陽路沿線及昆陽捷運商圈。發展較成熟的南港軟體園區，商辦平均價格約每坪65萬至80萬元；重陽路沿線因以屋齡較高的工業廠辦為主，且距離捷運及商業機能相對較遠，平均價格約每坪50萬至70萬元。
南港車站商圈則聚集世界明珠及「南港之星」等大型開發案。其中，南港之星總樓地板面積約11.4萬坪，規劃結合住宅、商辦、轉運站與會展中心，未來價格走勢預料將以世界明珠為重要參考。
此次交易所在的昆陽捷運商圈，近年成為南港另一波開發重點，區域指標辦公大樓包括潤泰南港玉成廣場、國泰利百代及遠雄宜進i-city，成交行情約落在每坪70萬至114萬元。 （相關報導： 凱基金8月大賺57億、前8月賺近363億贏歷年全年 累計EPS為2.11元 ｜ 更多文章 ）
昆陽商圈後續焦點還包括南港國際SKYPARK。依宏大資料，該案基地前身為台鐵南港調車場，基地面積約1萬6,458坪，規劃興建3棟住宅、5棟辦公大樓及1棟飯店，總樓地板面積超過15萬坪。隨著南港仍有多處大型基地持續開發，未來辦公供給增加後，企業進駐速度、出租率及資金成本，將是觀察區域商辦價格能否延續的重要指標。
