日本政府正以穩健卻明確的步伐，重新檢視外國人及外資持有不動產的治理框架。從要求揭露不動產登記人的國籍、建置集中式資料庫，到研議是否對特定區域的購地行為設限，高市內閣正試圖因應一個日益突出的問題，當土地與建物不再只是市場商品，而可能涉及國家安全與公共機能時，政府該如何介入。
這一政策轉向並非突如其來。隨著跨境資金流動加劇、地緣政治風險升溫，以及都市房價持續攀升，外國人購地逐漸成為連結安全、經濟與民意的交會點。
韓國、美國人也愛買，但中國買家占近半
日本政府12月16日公布最新調查結果顯示，2024財政年度共有3498筆位於重要安全設施周邊及離島的不動產，由外國個人或法人購得，分布於全國47個都道府縣中的37個，涉及583處被指定為「監控區域」或「特別監控區域」。
這些地點受2022年生效的《重要設施周邊及離島土地利用調查與規制法》規範，涵蓋防衛設施、邊境離島及其他被視為具有戰略意義的區域。依國別統計，中國相關交易達1674筆，占比接近一半；其次為台灣414筆、韓國378筆，以及美國211筆。
另一份同樣涵蓋自衛隊設施、核電廠周邊與海上邊界離島的統計也顯示，在2024財年新完成登記的11萬3827筆相關不動產交易中，外國買家占比為3.1%。僅就外國買家而言，中國籍仍占47.5%，台灣與韓國分別為11.7%與10.7%。
儘管外國人購地在整體房市交易中比例不高，但其高度集中於政策高度關注的敏感區域，使這些數字具有超出表面比例的政治與安全意義。
從土地所有權到經濟安全：政策關切出現質變
負責經濟安全事務的內閣大臣小野田紀美於12月15日的記者會上明確表示，政府將「穩步調查實際情況，並採取一切必要措施，阻止任何妨礙不動產正常功能的行為」。
這番談話標誌著政策論述的轉變。政府關切的焦點，已不再僅限於「誰擁有土地」，而是進一步延伸至土地與建物是否可能被用於影響防衛設施、官方活動或關鍵基礎設施的運作。換言之，外國人購地問題已被正式納入「經濟安全」與「公共機能維護」的治理框架。
就地區分布而言，東京都成為外國人購地最集中的地區，達1558筆，部分標的鄰近陸上自衛隊衛生學校、防衛省取得技術與後勤機構的海軍系統研究中心，以及美軍新山王中心。其後依序為神奈川縣、千葉縣、北海道與福岡縣。
內閣府分析指出，外國人購置的不動產多為公寓或集合住宅，其中不少中國買家被認為以投資為主要目的，且集中於大東京圈，進一步放大了安全與房價議題的交集。
高市內閣要「補制度漏洞」：國籍登記、資料庫一次到位
政策轉向的另一個核心，在於制度面的補強。目前日本不動產登記制度除農地外，並未要求揭露登記人的國籍，導致政府長期難以精準掌握外國人持有不動產的實際規模。 （相關報導： 高關稅衝擊日本上季經濟萎縮 中小企業調薪困境成結構性弱點 ｜ 更多文章 ）
首相高市早苗已於去年11月指示相關部會全面檢視這一制度缺口。法務大臣平口洋於12月16日宣布，政府計畫自2026財政年度起，要求新取得不動產的登記人，無論日本籍或外國籍，皆須揭露國籍並提交護照或在留卡影本。相關資訊將納入新建的不動產登記資料庫，供政府內部跨部會共享，但基於隱私考量不對外公開。
