中國人、台灣人最愛買日本不動產觸及國安與經濟警戒，高市內閣要開始「這樣」管了 | 王秋燕

日本政府正以穩健卻明確的步伐，重新檢視外國人及外資持有不動產的治理框架。從要求揭露不動產登記人的國籍、建置集中式資料庫，到研議是否對特定區域的購地行為設限，高市內閣正試圖因應一個日益突出的問題，當土地與建物不再只是市場商品，而可能涉及國家安全與公共機能時，政府該如何介入。

這一政策轉向並非突如其來。隨著跨境資金流動加劇、地緣政治風險升溫，以及都市房價持續攀升，外國人購地逐漸成為連結安全、經濟與民意的交會點。

韓國、美國人也愛買，但中國買家占近半

日本政府12月16日公布最新調查結果顯示，2024財政年度共有3498筆位於重要安全設施周邊及離島的不動產，由外國個人或法人購得，分布於全國47個都道府縣中的37個，涉及583處被指定為「監控區域」或「特別監控區域」。

這些地點受2022年生效的《重要設施周邊及離島土地利用調查與規制法》規範，涵蓋防衛設施、邊境離島及其他被視為具有戰略意義的區域。依國別統計，中國相關交易達1674筆，占比接近一半；其次為台灣414筆、韓國378筆，以及美國211筆。

另一份同樣涵蓋自衛隊設施、核電廠周邊與海上邊界離島的統計也顯示，在2024財年新完成登記的11萬3827筆相關不動產交易中，外國買家占比為3.1%。僅就外國買家而言，中國籍仍占47.5%，台灣與韓國分別為11.7%與10.7%。

儘管外國人購地在整體房市交易中比例不高，但其高度集中於政策高度關注的敏感區域，使這些數字具有超出表面比例的政治與安全意義。

負責經濟安全事務的內閣大臣小野田紀美於12月15日的記者會上明確表示，政府將「穩步調查實際情況，並採取一切必要措施，阻止任何妨礙不動產正常功能的行為」。

這番談話標誌著政策論述的轉變。政府關切的焦點，已不再僅限於「誰擁有土地」，而是進一步延伸至土地與建物是否可能被用於影響防衛設施、官方活動或關鍵基礎設施的運作。換言之，外國人購地問題已被正式納入「經濟安全」與「公共機能維護」的治理框架。

就地區分布而言，東京都成為外國人購地最集中的地區，達1558筆，部分標的鄰近陸上自衛隊衛生學校、防衛省取得技術與後勤機構的海軍系統研究中心，以及美軍新山王中心。其後依序為神奈川縣、千葉縣、北海道與福岡縣。

內閣府分析指出，外國人購置的不動產多為公寓或集合住宅，其中不少中國買家被認為以投資為主要目的，且集中於大東京圈，進一步放大了安全與房價議題的交集。

政策轉向的另一個核心，在於制度面的補強。目前日本不動產登記制度除農地外，並未要求揭露登記人的國籍，導致政府長期難以精準掌握外國人持有不動產的實際規模。（相關報導：高關稅衝擊日本上季經濟萎縮　中小企業調薪困境成結構性弱點｜更多文章）

首相高市早苗已於去年11月指示相關部會全面檢視這一制度缺口。法務大臣平口洋於12月16日宣布，政府計畫自2026財政年度起，要求新取得不動產的登記人，無論日本籍或外國籍，皆須揭露國籍並提交護照或在留卡影本。相關資訊將納入新建的不動產登記資料庫，供政府內部跨部會共享，但基於隱私考量不對外公開。

此外，政府也正規劃整合住宅、森林、農地、大規模土地交易及依法指定的「重要土地」，建置集中式資料庫。對於涉及森林或重要土地的企業交易，未來可能要求申報主要股東與高階主管的國籍，以防外資透過日本法人間接取得土地。

政策推動並非只來自官僚體系。《每日新聞》11月所進行的全國性民調顯示，71%的受訪者支持政府收緊外國人相關政策，僅10%表示反對。支持者最常提出的理由包括：應重新檢視外國人購地規則、保護國家安全與水源地，以及遏止外國投機資金推升都市房價與租金。

不過，反對或持保留態度者則憂慮，相關措施可能助長排外情緒，並忽略日本在少子高齡化背景下，對外籍勞動力的結構性需求。即便如此，即使在反對陣營中，也有不少人承認「某種程度的規範確有其必要」，凸顯日本社會在安全、經濟與包容價值之間的拉鋸。

政府官員強調，現階段並非全面禁止外國人購地，而是先提升制度透明度，確保「看得見、管得到」。未來是否導入差別化稅制、對特定區域購地設限，或附加其他條件，仍待後續討論，並預計納入2026年1月公布的外國居民與出入境政策基本方針。

放眼區域動向，日本的作法並非孤例。韓國政府已於今年8月採取更為直接的干預措施，限制外國人購買住宅不動產。韓國國土交通部8月21日表示，經中央城市規劃委員會審議，決定將首爾市，以及京畿道與仁川市的大部分地區，指定為「外國人土地交易許可區」，相關措施自8月26日起生效，為期一年。

根據新規，外國個人、法人或外國政府若欲在許可區內購買住宅，須事先取得地方政府批准，未經許可的交易契約將被視為無效。適用範圍也從過去僅限部分公寓，擴大至所有居住用住宅，包括獨棟、多戶與聯排住宅。韓國政府指出，此舉旨在防範外國資金規避金融監管、進行未實際居住的投機性購屋，並遏止房價上漲。

相較之下，日本目前仍以提高透明度與資訊掌握為政策起點，尚未全面引入事前許可制。兩國在回應相似的房價與安全壓力下，展現出不同的治理工具與政治取徑，也凸顯日本此刻所處的政策十字路口。（相關報導：高關稅衝擊日本上季經濟萎縮　中小企業調薪困境成結構性弱點｜更多文章）