孫鳳群觀點：全面檢討社宅用地及財源取得，才是實現居住正義的治本之法

民進黨政府在2024總統大選前（2023年8月）推出「新青安貸款」方案，最高貸款額度1,000萬元，貸款年限最長40年，寬限期5年，利息補貼1.5碼至2027年7月底。現在雖然距離方案截止日期還有一年，但早在半年多前，因為央行連續祭出打房措施，導致各大行庫緊縮貸款額度，不少民眾反映申請新青安貸款已排隊將近半年還未核撥，面臨即將交屋，貸款卻下不來的窘境。近十幾年來歷任政府無不將解決民眾（尤其是青年）住房問題列為重要政見及政策，內容不外乎兩大方向，一個是撒幣補貼，例如租金補貼與貸款利息補貼；另一個是推動興建社會住宅。前者只能治標，後者方能治本。

雖然今年以來部分區域房價略見微幅鬆動，但在房屋成本（土地＋建築＋管銷）未見降低的情形下，都會區中的蛋黃與蛋白區房價下降幅度均極為有限。十幾年來的房價上漲也帶動房租的上漲，造成大多數剛進入職場就業的年輕（年青）族群，若無家中長輩奧援，必然遇到「買不起、租不起、住不好」的困難。因此，筆者認為政府應全盤檢討現行社會住宅政策，以「蓋得多、租得起、住得好、買得到」作為政策目標，分為短、中、長期三階段來執行：在短期階段，應該擴大租屋市場供給量及選擇性，並抑制房租漫天喊價亂象；中期階段則必須在社宅總量目標達成前（住宅總供應量5%），提供青年低利貸款協助青年購屋，包含自備款及後續房貸；長期階段則要讓社宅供應量達到總量5%目標（約45萬戶），由政府成為大地主與大房東，掌握市場話語權及定價權。以下依據政策目標，建議實施重點如下：

一、蓋得多

籌措專用財源：

1. 成立「社會住宅與青年首購貸款補助綜合發展基金」專款專用。
2. 都更與危老重建公益性容積獎勵坪數出售所得款項，扣除成本與合理利潤後回饋撥入基金運用。（註:2024年核發建築物建造執照總樓地板面積3,994萬平方公尺，如增額獎勵容積10％，即使只有總面積的1/3適用，也可取得數百億的回饋金）。
3. 政府因市地重劃所得之利潤至少應有50％比例撥入基金運用。
4. 檢討房地合一稅逃漏稅問題，充實稅基。
5. 仿照日本作法於不動產交易時課徵都市計畫稅，供作都市計畫或輔導都更之財源。

增加社宅用地：

1. 提高重劃區政府分回比例：
2. 依據「漲價歸公」之精神，提高市地重劃地主抵充建設公共設施之抵費地面積不得低於50%。(因:政府於各重劃區以全民納稅錢興建捷運、輕軌等交通設施及開闢道路、公園。使農地由一坪數萬漲至數十萬甚或百萬以上，高漲幅利潤不應大部分由原地主取得，憑空成為超級田僑仔!應修改不合時宜法令重新檢討分配比率。)
3. 政府取得之市地重劃抵費地，應規劃保留重劃總面積5%以上供作興建社宅用地。
4. 公有地參與街廓都更，配合容積買回模式增加市區社宅用地取得。
5. 工業區變更使用分區保留捐出土地總面積10%以上供作興建社宅用地。
6. 社會住宅供給總量未達到全國房屋總數5%前，政府禁止標售國有（公有）土地，或限制標售面積不得超過總面積30%。

活化現有公共資產： （相關報導： 觀點投書：從社會住宅修法看臺中市青年參與的力量 ｜ 更多文章 ）

1. 我的鄰居我來顧：檢討都會區未善用空間及容積率之公用設施。—如老舊、低樓層社區活動中心、里民辦公室等改建為充份運用容積率，高樓層只租不售社宅或中繼住宅，也提高都更意願(老人不願離開習慣的生活圈)，一併紓解老舊社區停車位不足問題。
2. 盤點區位適當的閒置校園，興建多功能社宅社區。
3. 責成里長或里幹事協同危老重建推動師普查危老都更意願，快速縮短業者亂。
   

二、租得起：

（一）獎勵勞工住宅

1. 鼓勵企業興建留才型勞工住宅，做為員工宿舍或以市價五至七折出租給企業內部員工。
2. 規劃興建勞工宅納入企業申請變更使用分區計劃審核否准項目。

（二）公私協力興建

1. 土地成本房價居高不下根源之一，可採「政府提供土地，民間出資興建」之BOT協力方式興建社會住宅，以市價五至七折出租。

（三）設定租金上限

1. 仿效德國訂定區域「租金上限」法案，落實土地法第97條第二項之立法精神--政府有控管區域租金之責任。

三、住得好：

（一）建立全國標準一致的透明輪候制度。

（二）多元機能造福社區：提供多元生活機能優質社宅，讓社宅成為造福社區受歡迎的共享型幸福建設，在多數青民難以買房的時代，屏除社宅等同弱勢住宅的污名，一起照顧台灣年輕人的實際需求。

四、買得起：

（一）育兒家庭「居住福利」：提供育兒家庭首次購屋8-9成低利房屋貸款，前三年免息、或每月6000-8400元租金補貼、優先入住社會住宅等，讓年輕人敢婚敢生。

（二）協助青年首購：提供符合青年首購資格者兩成自備款低利貸款，以及最高九成低利購屋貸款，協助青年在低負擔情況下購置自用住宅。

（三）公有地上權住宅：

1. 參考新加坡組屋作法，由政府運用國有（公有）土地出資興建地上權社宅，以市價5-7折出售，使用權70年，期間只能由政府照價買回或轉售其他社宅輪候者。
2. 計畫新建之地上權社宅採用預售方式，依工程期程分階段繳款（5-10次），降低自備款壓力。

社會住宅是一項重要的長期政策，如果想要達到最終「蓋得多、租得起、住得好、買得到」的政策目標，至少需要十年以上的努力。目前社會住宅最大的問題就在於供給量太少、租金偏高、租期過短、沒有長期地上權等，使得社會住宅淪為青年購屋（租屋）的次佳選擇，甚至被貼上窮人住宅的負面標籤。如果能夠按照上述政策規劃持續執行，當整個供應量體達到一定標準時，購買或租用的群體就能夠有效擴大，才能夠真正照顧到廣大的青年群體，讓他們早日擺脫無殼蝸牛的困境，成家立業，某種程度也可以解決日益嚴重的少子化問題。

（註:本文所列方案為筆者於智庫工作期間多次召開居住正義相關座談會、訪談多位營建公司高階經理人及都更規劃從業人業據其在第一線實務經驗所提出之無私建議。）

＊作者為理財規劃師、前台北市危老重建規劃人員​ （相關報導： 觀點投書：從社會住宅修法看臺中市青年參與的力量 ｜ 更多文章 ）