政府出重手打房，為何房價依舊居高不下？胡偉良分析未來房市走向，可能下跌時間點曝光
政府為了壓制房價，這幾年幾乎用盡招數，為何房價依舊居高不下？（資料照／柯承惠攝）
前些日子，央行突如其來的第七波信用管制措施，把整個房地產市場打的頭破血流、哀鴻遍野，瞬間扭轉了整個市場的氛圍，造成房急涷，也印證了一句話，「不要和政府對幹，政府永遠有千百招，必要時，絕對足以致你於死地。」
這一波的信用管制方案威力之大，已經勝過前六次管制措施的加總，說實話，如果政府政策不做修正，房地產的潰敗將很難避免，但是打垮了房地產，台灣也將成為一個破敗、危險的落後地區，市容醜陋、建築物不安全，不僅比不上先進國家，連東南亞的一些二線國家和城市，我們都還比不上。
那麼這次的信用管制措施的威力何在？為何導致房貸的錢荒
首先，是存款準備率的提升，存款準備率（英文：Required Reserve Ratio），又稱為存款準備金比率、現金準備比例、法定準備金比率等，指的就是商業銀行必須存在中央銀行的資金比例，也是指商業銀行不能用於放貸部分的比例。
台灣中央銀行最近一次調整存款準備率，是在今（2024）年的6月13日，大動作調升存款準備率0.25個百分點，並自7月1日起實施。 上一次台灣央行調整存款準備率，是在2022年7月，也是調升了0.25%。這一次又調升了1碼0.25%，10月1日生效三次調升存款準備率抽掉了3500～4000億的銀行可貸放資金。
其次，是銀行法72-2的房貸水位限制，該條又謂之不動產放款的天條，本條規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的百分之三十。而銀行在這個天條下多半往下設置了28%的警戒值，再加上央行的所謂道德規勸，這個比例更進一步下修，再限縮了銀行對房地產相關的可貸金額。
2020是台灣房地產景氣的反轉年，景氣復甦加上原物飆漲導致的房價上漲，又進一步的壓縮了銀行的可貸戶數，另一方面，台灣股市自2020年起開始脫離陰霾，股價指數從12,000點起漲，除2022年略有回跌外，一路高歌猛進，2024年並突破了20,000點大關，股市的興旺，也讓民眾的資金從銀行存款抽離，流進了股市，造成銀行可貸放資金的縮減，而偏偏景氣復甦下增加的交易量到了今年下半年又剛好進入交屋潮，但建商的土建融借貸卻因缺工料衍生工期延誤延遲回流，種種不利因素下，因而爆發了房貸的錢荒。
政府迄今的壓抑房價措施都不是根本性的解方
政府為了壓制房價，這幾年幾乎用盡招數，包括：房地合一稅、平均地權條例、金融管制措施，但似乎都是成效不彰，之所以如此，主要是這些措施都不是根本的解決措施，只是治根而不治本，也就是沒有從源頭的供給和需求上去做根本性的解決。
從供需結構上去解決問題才是對的策略
今年開始，都更蓬勃發展，已經進入大都更時代，4、5年以後，藉由大量改建後的房子進入市場，房價一定會重新回歸合理區域。
反之，當前政府這樣傾全力的打房是強力的壓迫，動用了各種外在的手段，而一旦把房市整個打垮，情形就像1990 年代的日本，近期的中國，想要再救回房市是要花費很漫長的時間，而市場和經濟都會受到很大的影響。
近期政府為了打房，從資金面的幾個措施，像是提高存款準備率、土建融的總量管制，都影響到都更的正向發展，我強烈建議，政府應該在土建融的總量管制中將都更從銀行的放款集中度計算排除。
都更改建迫在眉睫，不容等待
根據內政部的統計資料，全國屋齡50年以上的房子高達110萬戶，其中前3名為台北市（14.5萬戶）、高雄市（13.5萬戶）、新北市（12.5萬戶）。屋齡40年以上到50年的房子，又以台北市、新北市最多。其中台北市有34％的房子屋齡在40年以上，達31萬多戶；而新北市則有25％的房子屋齡超過40年，有43萬多戶。顯見台灣的房子有夠老。
另一方面，台灣老齡人口的比例也正逐漸增加中，像臺北市為六都65歲以上人口占比最高之城市，約占總人口20.97%，顯示台北市已經是老人、老宅充斥的老舊都會城市。
老屋多有生活機能不佳、社區安全防災堪慮、公共設施不足，缺乏電梯及其他現代設施設備的狀況。加上台灣高齡人口愈來愈多，老人加老屋已經是台灣社會的普遍現象。
說句實話，如果連這些顯而易見的事實都還看不出來的話，那也不要太期待政府的施政能力了。
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