有些子女從父母繼承房產，但房屋有高額房貸未還，出售時，因房貸債務並不是稅法規定可合法減除的成本項目之一，因此，可能產生子女賣房後，所得扣掉房貸、稅費可能倒虧的情形。想要請問，子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？
子女繼承房屋之後，忽略1件事小心大筆房地合一稅找上門
某甲的父親於108年1月以2000萬元購入房地，並將房地設定貸款1600萬元之抵押權，未償房地貸款為1600萬元。
甲父買房後意外過世，甲繼承房產時，貸款還剩1500萬元，已移居海外的某甲考量沒有辦法管理繼承房屋，因此想儘速賣掉，於108年12月間以總價2100萬元出售房地、清償全數貸款並辦竣所有權移轉登記，房屋評定標準價格及公告土地現值（繼承取得成本）合計為700萬元。
甲以2100萬元出售，扣掉房屋評定現值及土地公告現值（繼承取得成本）700萬元，以所得1400萬元計稅，由於是取得在1年內短期買賣，適用稅率45%，需繳稅630萬元；買房收入2100萬，扣掉稅630萬及房貸1500 萬元，還要額外倒虧30萬元！
財政部109年07月15日台財稅字第10904601200號令要點：
針對台財稅字第10904601200 號核釋有關於個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅規定：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。
嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
因此來說，國稅局109年後已放寬若子女繼承房產時的房貸餘額（例如1500萬元），高於繼承取得成本（繼承時房屋評定現值加土地公告現值，例如700萬元），其差額（800萬元）可於未來出售房屋、計稅所得稅時減除，房地交易舊制或房地合一新制案件均可適用。但前提要件是房貸須實際由繼承的子女本人所負擔償還。
另外提醒，若親屬過世同時留下不動產與房貸等，繼承人如果無力負擔其貸款，而屬非自願售屋情形，5年內出售皆適用20％較低稅率，同時可適用上述2項大租稅優惠。
作者介紹｜張欣民、連世昌律師
張欣民
消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問台北市不動產仲介公會公關主任委員天時地利不動產公司創辦人士林社區大學房地產投資課程專任講師國家建築金獎評審團顧問政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
連世昌律師
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師全國律師聯合會不動產委員新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員經濟部中小及新創企業署榮譽律師台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)台北捷運公司企業工會常年法律顧問中華民國仲裁協會仲裁人曾任職台灣苗栗地方法院
本文經授權轉載自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》。（原標題：子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？） （相關報導： 子女繼承房產後，小心被課鉅額房地合一稅！專家一圖秒懂如何計算，想節稅照做就對了 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
