4個月看40個建案！她領悟21招「買房攻略」，出手後房價整個翻倍

房市小白想買理想屋，該如何是好？先問自己：有沒有毅力看完全區的新建案。看安琪拉如何從小白，轉身變成地產部落客，購屋4年，房價2字頭漲到4字頭。

週末假日，安琪拉和她的先生，兩個人騎著摩托車在青埔重劃區裡掃街，邊騎邊記錄線上還有哪些新建案沒看，然後拍照記錄，平均一個週末要看三到四個建案，看完後回家再整理作筆記，這樣的日子大概維持了四個多月，他們總共看了四十個建案，最後選擇了一間四十七坪的大三房產品。

安琪拉從一個房市小白，累積了無數看房經驗，越看越有心得，她說因為每個建案的接待小姐說法不一，只有自己眼見為憑，加上經驗綜合判斷，才不容易被蒙在鼓裡。

她把這些看房心得筆記放在網路上跟大家分享，受到很多有意進場的購屋民眾喜歡，最後竟斜槓成了專業的地產部落客「設計師愛看房」，還經常收到品牌建商合作邀約，例如國泰、興富發、宜誠、桃大及百邑等。

詳實記錄看房筆記

安琪拉看房比別人勤勞，無論颳風下雨、白天夜晚，她從不懈怠，她說：「我們勤勞到週六晚上十點過後，還騎車到青埔繞一個多小時，去看哪一棟建築物開的燈最多。」由於豐富的看房經驗，讓她以「減法」看房來排除她不要的（攻略整理見表），不僅可加速看房速度，也可以避免看房過程時，銷售人員只講好的，讓她忽略劣勢。

因為看的物件實在太多，於是她把看過的建案資料一一做好筆記，以免搞混，包括建案的接待中心及基地位址、交屋時間、戶數、棟數、格局規劃、車位價格、開價、公設比、管理費等，鉅細靡遺的詳實記錄下來，再把優劣勢條列出來做比較，記錄自己看房心得。

看房4個月打槍39案

靠著減法看房攻略，安琪拉四個月內，總共打槍了三十九個建案，自有她看房的一套邏輯。首先她先從大範圍的大桃園開始看房，包括中路、八德、青埔的房子，在比較大範圍的區域時，主要考量交通條件，所以她以自己實際的交通工具，去體驗如果未來買房入住該區，與工作位置的交通動線關係。

「我們假日還特別從上班地點騎機車到這三個區域，實際去測試以後若住這裡，上班要花多少交通時間，再加上我們兩人經常南來北往，需要搭高鐵，所以最後選擇落腳青埔。」安琪拉說。

青埔當時（2019年）房價還在二字頭，他們設定三房產品，走路二十分鐘內能到高鐵站，且總價帶落在能負擔的範圍內，不過由於擔心自己剛開始看房，若只鎖定某些區段、個案，參考資訊不夠齊全，難做正確判斷，因此他們決定把當時線上所有的推案都看完，好比案比價，了解行情。

目標設定後，安琪拉展開一系列的作戰計畫，雖然青埔原本就是她的生活圈，但因買房是人生大事，且有可能隔一條街房價就有落差，所以她打算重新認識青埔，包括區域人口最集中的地段、土地成本、原物料行情走勢、裝潢相關事宜等。 （相關報導： 借錢等於賺錢的時代到了！吳淡如點出「2種房子千萬別買」，解析現代投資原則 ｜ 更多文章 ）

安琪拉看的多以預售屋、新成屋為主，因為她認為預售屋、新成屋，兩者和中古屋不同的點，在於建案開價可以直接反映建商投入的成本，包括土地成本、建造成本、管銷費用等，以及大約兩至三成的利潤，而中古屋因屋齡不同，加上屋況難肉眼辨識，較難評估開價的合理性，因此果斷刪除。

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看穿樣品屋包裝手法

正職為視覺設計師，安琪拉很懂包裝的重要性，她說：「當時推案熱絡，有些建案剛推出，門口A字廣告架就貼上熱銷幾成（現在當然不能這樣），還好我有關注區域新推案的進度，才不會被這些行銷手法誆住。」

當她踏進接待中心，從銷售人員手中拿到格局圖時，她會先確認隔間牆的位置，因為有些樣品屋會把隔間牆打掉，用比較「通透」的手法來包裝空間，或是用一些圓弧造型來修飾，她說如果沒有打算客變、打掉隔間牆的消費者，就要有認知這是一面實實在在的牆壁。

類似像這樣的裝修，建商主要是希望讓空間看起來好看、舒服，但她更在意空間的淨深、樓高，還有房間大小；她用科學角度來看空間格局及風水問題，如果可以用裝潢解決，大致上都可以接受，但如果是建物不可逆的硬性條件，例如嫌惡設施、採光、通風等，消費者購入前就要權衡可接受度。

她舉例，如果廁所在室內中間，又沒有對外窗，容易導致潮濕、黴菌及晦氣出不去，如果是路沖的房子，強勁氣流風會比較大，或是建案附近有嫌惡設施，例如廟宇、加油站等，即便房價便宜，她也不考慮，另一個考量，如果日後想換屋，這類的房子也較難脫手。

建物無法客變的地方

事實上，建物不可逆的硬性條件，包括建築外觀、開窗位置、承重牆跟柱、管道（水道、天然氣管、糞管）等，由此可知像是廚房、廁所的位置也都是無法客變的地方；因此，多數購屋民眾選戶型時，在意採光問題（窗戶位置）、廁所有無對外窗等，就是這個原因。

芬格空間設計總監林京蔚建議民眾，不妨實地考察建案附近的地理環境，尤其在接待中心看建案模型時，記得留意模型的座向，跟基地周邊的物理環境關係，如此才能了解風向與建物關係，主要讓空氣能前後對流，而不是有風時開窗就好，還得讓風有地方可以對流出去。

「一般購屋族會認為，我買了這個房子，如果不做客變會很可惜，而不是因為需要才做客變，但大部分的民眾卻搞不清楚客變是什麼。」林京蔚說，客變的好處是讓消費者取得房屋以後，不用拆隔間或配合裝潢重做水電配置，所以客變一定要事先設計過後再去客變，不然就沒有意義。

客變對消費者沒有好處

林京蔚認為客變對消費者來說並不重要，重要的是建商蓋的房子，消費者不用再花二次成本在裝潢上面，如果不裝潢改隔間，就不需要客變，頂多加裝插座；如果客變比較多地方，跟建商溝通又不清楚，導致客變蓋錯，交屋時又會衍生一堆糾紛。

通常客變時，建商只退材料錢不會退工錢給消費者，例如牌價一萬元的馬桶，建商只會退約2000元給消費者，但是消費者另外請設計師採購，費用約7500元，再加上施工費用約2500元，一顆馬桶安裝到好要一萬元，但建商施工費若同樣以2500元計算，扣掉退給消費者的2000元，消費者損失五百元，因此重新安裝馬桶，對消費者而言，是多出一萬零五百元的費用，事實上，客變對消費者沒有好處，反而虧比較大。 （相關報導： 借錢等於賺錢的時代到了！吳淡如點出「2種房子千萬別買」，解析現代投資原則 ｜ 更多文章 ）

家配圖無尺寸留意合理性

民眾在看家具配置圖時，則要留意配置合不合理，因為大部分的家配圖都沒有尺寸標記，建議民眾直接拿去樣品屋比對，或是拿尺出來量。以目前流行的「加一房」產品為例，主要都是因為空間不夠完整或不夠大，否則二房就是二房，三房就是三房，不需要特別強調「加一」。

林京蔚說：「這類的產品早就行之有年，通常說加一房，它可以是一個房間，但它主要是用來讓室內其他空間變大。」他以常規的客廳淨深為例，沙發到電視牆的距離是三到三米六之間，如果今天訴求的是加一的書房，客廳淨深可能只有270公分，加上兩米或兩米五的書房，這樣才會訴求加一，但民眾若真的把書房隔起來，那客廳會變得非常小，所以像這類的產品，是用來放大客廳用的。

加一房、開放式衣櫃很實用？

基本上建商推案時，也會跟消費者闡明，這是「加一」的空間，也會讓消費者認知客廳後面有一個書房的空間，但他不會隔間給你，這樣客廳空間才會比較大，林京蔚認為主要是建商認定消費者不需要，才會用加一手法，不然就直接賣正幾房的產品就好。

因此如果在樣品屋，看到採用玻璃隔間隔出來的空間，其實原本是獨立空間，但為了放大空間，才會用玻璃去隔它，例如用書房去延伸客廳空間，讓空間可以從這個空間延伸到下一個空間，增加穿透感，感覺空間變寬敞了。

這樣的技巧也會運用在臥室裡，大部分樣品屋臥室的衣櫃都做開放式，消費者則要確保衣櫃深度是否有六○公分，最簡單的目視法就是看它陳列的衣服是橫放還是直放，如果是橫放則有可能深度不夠，另外還要確保床跟衣櫃間的走道是否夠寬敞，衣櫃抽屜打開方不方便拿取等。

不要用孤兒建材品牌

經常帶設計師參訪案場的中台灣設計聯盟共同主持人、亞特家室內設計師雷嘉峰，則提醒民眾還要留意建商提供的標配建材，主要因為建材並非民眾經常接觸的商品。他說：「消費者大部分對於建材的認識，來自於品牌知名度，因此近年不少建材品牌，找知名藝人代言，無非就是希望消費者透過代言人形象，增加對該品牌及產品的認識。」

透過知名人士代言，消費者較容易產生信任感與接受度，且知名品牌大部分基本產品規劃多為常規，售後服務也較有保障，雷嘉峰說：「盡量不要選用較少建案使用的建材及規格，主要因為後續維護等相關問題，例如目前不少社區的對講機變成孤兒，售後沒人服務。」

賞屋不變法則勤看多比較

民眾賞屋有太多的眉眉角角要注意，俗話說的好，內行看門道，外行看熱鬧，除了多觀察經驗老道的設計師看房攻略外，如果想買到夢想中，CP值高的房子，不妨多學學安琪拉，從一個房市小白轉身變成專業的地產部落客，唯有一個「勤」字，多看多比較，現如今她所購入地段的房價，已從二字頭漲至三、四字頭，付出確實沒有白費。

（文／朱福山）

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