買不起房只好租房啊！政府計畫當「代理房東」解決問題，但房地產分析師這樣說…

近期，政府為了改善房價過高造成許多人買不起房的情況，並期望解決沉睡已久祐問題眾多的不動產租賃市場，編列高達300億元的預算打算推出包租代管的服務，讓年輕人有房可住、健全民生需求與不動產市場。

但是，既然政府同時認為空屋率高、租屋糾紛多以至於許多房東與房客間存在不信任感，與其大花公帑，何不效法美式做法，參考香港房市相當熱絡的租務代管服務？

如此一來，政府不但鼓勵民間投資、同時僅需加強民眾宣導即可、更能健全租賃市場、提升住宅利用效率；讓人民有錢可賺、有屋可住，政府也能降低支出預算，何樂而不為呢？

所謂的「租務代管」或是「代理房東」的服務，早已在國外行之有年，透過專業的機構，提供租屋前裝潢規劃、出租中的收租修繕至退租後的清潔復原等「一條龍」服務。讓房東可以花錢了卻管理庶務的時間，更放心的收租。

一般租務代管的服務內容可分為出租前、出租中與出租後三大部分。初期的租屋市場分析、租客需求調查、產品定位、租屋規劃到搜尋租客等，可幫屋主行銷、包裝符合區域市場的租賃物件。並代擬租賃合約、物件點交、訂定生活規約、電費計算、代繳各式稅費、代收訂金、押金、租金、維護修繕、編製報表和租客問題排除等。出租後，更為屋主應對與房客的一切大小事務，代交水電煤及管理費、處理差餉及安排室內維修保養等服務。後期管理服務則為房屋、設備的清潔和復原。

不少人因怕麻煩而不敢將房子出租，也怕遇到惡房東而不敢貿然租屋，但若市場上有如完善的此一站式租屋服務，不但為房東省下許多管理的時間成本，透過專業機構，房客也更能安心簽約、提高租屋意願，可說是一舉數得。

就香港而言，這項服務收費方式視屋主委託程度而定，一般而言，排除出租前裝潢及相關設備規劃費用後，可分為代租與代管服務費，兩者皆為確定房客承租後才需付費。前者收費標準視租約期間長短計算，通常租期為一年者，房東和房客雙方各需支付半個月租金作為代租費用，代管服務費收取方式視服務內容而定，多採月租金的10%，且每月自房客支付的租金中，自動扣除。除了收租服務，代理公司亦會為物業招租，或代為管理空置物業，收費介乎100至800元港幣。

由於地產公司對當地的房市走勢、物業市場多有充份的認知和實戰經驗，因此租務代管服務多半是由當地專業的房仲公司，另行成立務業資產管理公司來提供置業收租的專業服務。香港地產業者亦認同，認為租務代理只屬售後服務，旨在與業主建立長久關係，基本上「有肉食」（有長久的利益關係存在），「買賣是單一生意，幫客人收租可建立感情及關係，將來他們要買樓或放盤，亦會第一時間想起我們。」妥善的物業資產管理服務，能讓業主的物業資產增值，並增加投資出租回報，同時可以一起建立一個互利雙贏的合作夥伴關係，提升業主的黏著性與品牌忠誠度，提升經營客戶的效率，許多業者均樂於投入。

至於政府除了加強民眾宣導與鼓勵產業投資以外，還可以參考香港政府有專責監管有關住宅租賃事項的部門，假若民眾在租賃事項上出現糾紛／問題時，可以向相關部門尋求協助，例如「差餉物業估價署」負責執行《 業主與租客（綜合）條例》（香港法例第7章），以及就住宅物業的租務事宜，向市民提供諮詢及調解服務，也能向該署的租務主任查詢有關租務的事項；而「土地審裁處」則是負責處理有關租賃糾紛的主要機構；另外，假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於「小額錢債審裁處」提出其索償。

這樣的作法，對於政府機關、民間業者與民生居住安全而言，不虧為是一種三贏的做法。台灣政府想推出「包租代管」服務，與其自己來，花費大筆公帑又徒惹爭議，何不交由專業的民間機構來執行？目前台灣房仲業發展已相當純熟，若推廣相關業者提供這項服務，不但能刺激經濟產業發展，更能在較低預算下達成更高的租賃市場效率，期待政府也能思考評估此種執行方式。

作者介紹｜吳孟璇

DTRE德天國際地產資深分析師

本文經授權轉載自想想論壇（原標題：包租代管，可效法香港交由專業服務做） （相關報導： 買房或租房，20年後誰會流落街頭？經濟學者沉痛預言，再努力也是一場空 ｜ 更多文章 ）

責任編輯 / 林安儒