台北市房價正上演一場無情的「世代斷層」，儘管蛋黃區房價居高不下，但最新數據卻顯示，曾被視為低門檻入主北市的老公寓，竟成了房價修正期的領跌先災區。房產專家何世昌引述地政局2025 年 9 月數據警告，老公寓房價近一年重挫逾 7%，跌幅相當慘烈。即便單價僅約大樓的 6 折，卻依然難獲購屋族青睞。專家直言，老公寓雖然「便宜治百病」，但在各世代「口嫌體正直」的選擇下，大樓的便利性已成為房價保值的唯一金牌。
台北市老公寓「打6折」也難賣？大樓緩漲、公寓「跌到要人命」
臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示「老公寓便宜治百病，但跌起來要人命」。根據台北市地政局公布的 114 年 9 月住宅價格數據，全市整體北市房市呈現兩極化發展，較 8 月小漲 0.65%，但近一年累積下跌約 2.51%。
電梯大樓單月續漲 1.2%，平均單價來到 81.68 萬元，展現極強韌性。而老公寓近一年下修高達 7.05%，平均成交單價僅 48.1 萬元。 即便公寓價格幾乎是大樓的「6 折」相當慘烈，但在市場買氣轉弱時，缺乏電梯與管理的缺點，讓公寓的抗跌能力顯得極其脆弱。
專家點破「口嫌體正直」：為什麼 6 折價仍換不到買氣？
房產專家何世昌指出，雖然民眾常抱怨大樓公設高、虛坪多；公寓便宜、實坪大，但實際購屋時，生活機能才是決定性因素：
1、年輕族群： 平時忙於上班，需要有管理室代收包裹、冷藏外送，老公寓缺乏管理極為不便。
2、銀髮族群： 隨著年紀增長，爬樓梯成為體力枷鎖，有電梯的大樓是「剛需中的剛需」。
3、小資女性： 重視人身安全與垃圾處理機能，有警衛看管的大樓讓安全感大幅提升。 這種「嫌貨才是買貨人」的現象，導致老公寓在交易市場中逐漸被邊緣化，僅剩特定預算極限族群或投資客支撐。
重建是唯一希望？專家嘆：很多人等一輩子也等不到
對於老公寓的未來，何世昌直言「最後的希望就是重建」。若能成功參與都更或危老重建，房價確實能「一口吃成胖子」，翻倍翻身。然而，現實極其殘酷，重建涉及多方權利分配與地主意願，流程動輒數十年。許多購屋者抱著都更夢買進老公寓，最後卻發現自己「等了一輩子也等不到」。
這也讓不少網友認同表示，「這幾年有能力買進台北市的人，多數不願住公寓」、「大樓跟得上時代舊公寓無法，人老了會被淘汰公寓也是」、「別人都在漲，就老公寓在跌，是不會要命，但是趨勢就看得出來了」、「深有同感，有買公寓賭都更的，等了幾十年都還沒等到」、「坦白說有錢誰會買公寓，當然買大樓」。
好地點依然人人搶！公寓市場也有例外？
儘管統計數據呈現下跌趨勢，但何世昌也強調「房價統計是看整體」。在精華蛋黃區（如大安、信義區）的指標型老公寓，或是在交通樞紐、優質學區周邊，因具備極高的土地價值與出租收益，價格依然維持穩健，「房價統計是看整體，不同區段各有漲跌，好地點還是人人搶」。
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