兄弟姊妹共同繼承房產，有人想賣、有人不想賣該怎麼辦？專家用1招解決，無痛換成現金

根據內政部統計，今年全國公告逾期未辦理繼承登記建物近5千戶，土地達7萬2千餘筆，約3,400公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，為何白花花的鈔票沒有人要繼承？專家表示，其實還是有解決方法，讓有價值的土地輕鬆變現。

全國近千億祖產土地「沒人要」?

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依照土地法第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外，應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售，就能水到渠成。

鄭文在說，有些被繼承人往生已年代久遠，想處分但共同繼承人全體同意的機會渺茫，甚至部份繼承人已經失聯，家族間有爭議老死不相往來等內情，辦理共同共有是可解套的方式。再來就是繼承登記的辦理，鄭文在表示，因為被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事必須釐清，製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。

另外，民眾最擔心的遺產稅的多寡也是一個大問題，但是，依照稅捐稽徵法第21條：三、未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。所以，超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。

手足共同繼承房子土地，有人想賣、有人不想賣怎麼辦？

鄭文在提到，日前有個案的遺產案件，就是當公同共有的繼承登記完成後，案件有了180度的轉變，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金後，繼承人之間紛紛競相走告，沒有出面的蜂擁而至，於是應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。

鄭文在說，這時只好透過存證信函通知唯二不同意出售的共有人，是否優先購買？15天未到，就有一人來函表示要主張優先購買權，且他已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，也就是在繼承人間互相連絡時，他按兵不動，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本。屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。

鄭文在表示，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法。但是，一般案件可能就必須透過仲介人員協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。

作者介紹｜鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。 （相關報導： 母親遺產只想留給孫子，子女拋棄繼承後發現慘了！地政士曝忽略1件事，千萬房產通通歸零 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐