這是最近《鏡週刊》報導的一個真實案例，也算是一起駭人聽聞的台版地面師詐騙案。宜蘭民宿業者因資金壓力急售多筆房產，透過熟人介紹結識不肖房仲，最終陷入詐騙圈套。該集團假借履約保證名義，透過偽造「指定匯款同意書」及不實動撥指示，成功繞過機制監管，於取得不動產所有權後層層抵押借貸套利，造成該民宿屋主重大財損。此案凸顯出建經公司、代書與履約保證機構在交易流程中風控缺失之嚴重性，並反映房地產交易制度亟需強化雙代書驗證機制與履保流程透明度，以防止類似詐騙事件再度發生。
真實詐騙案例
美玲坐在空蕩蕩的民宿大廳，手裡攪動著早已冷掉的咖啡。二館的爛尾工程讓她陷入財務黑洞，2,000萬元裝潢費打了水漂，貸款與利息壓得她喘不過氣來，每個月要還的本金利息支出就高達60萬元。為償還鉅額債務，她想，只要能盡快賣掉手上總值2.8億元的六筆房產，一切也許還能重來。
那天，老朋友阿芬來訪，拍拍她的肩膀，語氣篤定地說：「我有個認識20年的房仲，叫小凱，人不錯，辦事可靠。」信任朋友，讓美玲選擇了相信。很快，小凱安排她和另一名待過房仲業的「買家代表」小吳碰面。對方自稱有買家願意一次買下她所有房產，還同意可以附加「買回條款」，未來有機會再贖回。美玲眼眶一熱，感覺終於有救了。
雙方約在便利商店簽約，還說進行「履約保證」，錢會存入僑O建經的專戶，保障安全。對方遞來履保合約，代書在旁邊點頭保證沒問題。她相信了，簽下名字，還配合辦理房產過戶。小吳說，錢很快會撥款，她安心等訊息。
然而，過戶之後，一切卻變了。帳戶裡遲遲沒見到尾款，催問對方只得到推諉。當她再去查謄本時，赫然發現自己的房產已被設下層層抵押，甚至轉向民間借貸。那些「買家」早已將房產榨乾，消失無蹤。這時美玲這才驚覺，「匯款同意書」根本是偽造的。她報警求助，檢調發現僑O建經並未確實核對撥款資訊，代書也早與詐團裡應外合。
詐騙關鍵流程與手法
關鍵因素一：受害者財務壓力大、急售心態
受害者因龐大債務與利息壓力急於變現，降低警覺，急售行為讓她成為詐團目標。
關鍵因素二：利用熟人介紹降低戒心
詐騙從「熟人介紹」切入，利用受害者對20年老友的信任，使她放下防備，接觸詐團成員。
關鍵因素三：不透過正規房仲找中人想省服務費
宜蘭地區找傳統中人撮合交易可能所在多有，不想被房仲公司抽佣金的會私下轉介紹，想省小條的卻讓詐團有機可乘。
關鍵因素四：「買賣附買回」假交易掩蓋真目的
詐團配合賣方需求以「買賣附買回」契約騙取受害者信任，讓她以為未來仍有機會贖回房產。
關鍵因素五：偽造文件與冒名操作突破履約保證機制
詐團偽造「指定匯款同意書」，冒用屋主姓名與代書簽名，成功誤導建經公司撥款，資金最終流入詐團手裡。建經公司僅依賴簡單的電話或文件確認，未與真正屋主核對，成為致命漏洞。
關鍵因素六：迅速多重抵押、層層借貸掏空房產 （相關報導： 2.46億全被騙光！台灣又有詐騙新招，「1狡猾手法」讓竹科工程師也上當，存款都被掏空 ｜ 更多文章 ）
詐團在過戶後短期內，申請高額銀行貸款及民間抵押，反覆增貸榨乾房產價值，致使原屋主失去回購可能。
