# 重購退稅  

民眾出售自住房地繳納之房地合一所得稅，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，可申請重購退稅。不過，財政部提醒，近日發現不少民眾出售尚未完工的預售屋，再購買成屋自住，申請適用重購退稅優惠，國稅局查核後，因不符合規定要件而否准退稅。出售預售屋後購買自住房，不適用重購退稅優惠為維護居住者權益，根據《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住房屋、土地繳納之房......

新青安貸款政策是不少人買房的最佳助力，然而一名網友卻說，她為了新青安買房，結果卻因為「先求有再求好」選錯地點，每天通勤讓她累得才買一年就萌生換屋念頭。新青安購屋一年崩潰想換屋原PO在Dcard發文表示，自己在2024年趁著新青安政策上路時在台北入手人生第一間房，卻因遠離原本生活圈，導致生活機能不便、通勤時間拉長，加上自己個性偏懶，日子過得越來越疲憊，「買不到......

家人名下有不動產注意！土地所有權人申請重購自用住宅用地，如果列管5年內有任何遷出戶籍等不符合自用住宅情形，經查獲將會被追繳原退還之土地增值稅，稅務局也教1招節稅方法，如果戶籍因故需辦理遷出，先做1件事才能保住自身權益。家裡有土地注意！忘做1件事「重購退稅全數追回」桃園市稅務局分享，一位民眾日前申報土地增值稅時，因收到稅務局補繳原退還稅款的電話才發現，自己忘記......

你知道嗎？光是在台灣，因為不熟悉「重購退稅」政策，每年就有許多換屋族錯過退回數十萬稅金的機會！來看看陳先生一家三口的故事：他們原本住在台中一間30年老公寓，孩子漸漸長大，太太夢想有個陽光灑進來、廚房明亮的大房子。終於，他們決定把老家賣掉換新房。房子一賣出，朋友提醒：「你有聽過重購退稅嗎？可能能退幾十萬耶！」他們趕緊找稅務顧問了解，結果真的申請成功，退回超過50萬元的稅金！這不是特例，而是很多人錯過的合法節稅機會！

為了抑制投資客炒房，房地合一稅新制上路，雖然有「重購退稅」及「自住減免」的2大優惠確保自住者的權益，但一個不小心還是有可能吃虧。

房地合一稅Q2的數據真是讓人驚嘆！在這個季度，共有3.7萬件交易，年增22％。這意味著房地產市場依然火熱，大家都在積極參與。持有5年，20％稅率案件最多，平均每件獲利407萬，平均繳了81萬的房地合一稅，這真是令人印象深刻。

和熟識的房仲閒談間，說他的客戶申報房地合一自用住宅優惠稅率後，收到國稅局來函，要求提供「居住事實」說明：1.提供居住地向管委會申請「裝修與搬家的紀錄」，2.提供車道汽車或機車車道使用ETC的進、出紀錄，3.電梯使用磁釦紀錄。

「重購退稅」是指土地所有權人在2年內完成出售、新購自用住宅用地，無論買賣先後順序，新購土地移轉現值若超過原出售土地移轉現值，扣除繳納土地增值稅後，該數額可向出售地的地方稅稽徵機關申請「退還土地增值稅」。一名新竹工程師就想要利用退還的稅額來補貼新買婚房的貸款利息，結果因為一個疏忽，不符合重購退稅條件，失去退稅資格。

黃先生打算換屋，但在預估規劃的過程中，他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。他的自住公寓位於新北市，市價約為1660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬台幣。

黃先生夫妻在105年7月，購買一間500萬2樓小公寓，位於學校附近，方便小孩上學，生活機能良好，他們在這裡建立了美好的回憶，見證了孩子成長，度過了幸福時光。然而，隨著孩子長大，空間不足，他們希望換一間有電梯和停車位的房子。因黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠，他們決定112年初將這間公寓透過夫妻贈與給黃太太，希望透過黃太太的一生一次優惠，節省土地增值稅，為換屋爭取更多的資金，減輕房貸的壓力。

購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。

小珍收到重購退稅30萬要被追回的信函，這個消息重重打擊了她！為什麼？只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了30萬。小珍就是不小心踩到重購退稅的雷，雷到底在哪？

換屋族在要換屋前，首先都得先想好要「先買後賣」還是「先賣後買」，專家指出，若手邊資金充裕，先買後賣相對游刃有餘，但如果手邊現金不足，則還是建議先賣後買，善用銀行「轉增貸」，先多貸出一些錢，手邊有了資金好運用，但絕對不可跟銀行綁約以免吃上違約金，另外在賣屋時最好就跟屋主談妥「售後回租」，才能從容找到新家。

換屋族一定都會遇到「先賣再買」或是「先買再賣」的問題，該如何順利銜接是一大難題，專家指出，針對先賣再買的民眾來說，可以透過售後回租方式，利用這段期間將買新房、裝潢等事宜辦妥；選擇先買再賣的民眾來說，建議在購買第二屋時，用另一半的名義購買，避免第二屋利率較高，同時可以申辦寬限期，以免舊家若是還有房貸，就會蠟燭兩頭燒。此外，換屋族也要把握重購退稅以及房地合一自住免稅額節稅。

換屋族可享房地合一重購退稅，但有退稅閉鎖期5年限制，若在5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。就有民眾太粗心，將戶籍遷出，遭國稅局補徵「重購退稅」的房地合一稅額10萬元。

小珍收到重購退稅30萬元要被追回的信函，這個消息重重打擊了她。為什麼只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了30萬元？小珍不小心踩到什麼地雷？

民眾出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，就適用房地合一課稅規定，如有重購自用住宅，符合一定條件者，不論先買後賣或先賣後買，都可以申請扣抵或退還房地合一稅。

換屋族申報房地合一「重購退稅」，符合無出租營業、戶籍遷入，竟然不符資格，必須補稅？資深地政士提及，有一名屋主今年1月以總價1500萬元在台中買房，4月以1450萬元出售桃園房子，而桃園房子是在109年6月買入，房地合一稅粗估高達120萬元，但房仲一句「可以重購退稅」，讓他很阿莎力的賣掉了。

對於房屋交易相關課稅原則，不少民眾多會有頗多疑問，常有民眾詢問，繼承取得的房地產，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅制課稅範圍，又該如何計算課稅額度？有一位張姓民眾遇到一例子，他的父親在2016年5月買下一處房產，後來父親過世、由張先生繼承房產，張先生又將房子轉售，因搞錯稅制規定，本以為可少繳稅，後來才發現「事情大條」了。對於該案例，建喬地政士事務所陳彥霖地政士也清楚說明與分析。

高雄市稅捐稽徵處日前接獲民眾詢問，民眾若想換屋卻口袋不深，擔心賣屋繳了龐大的土地增值稅後，賣屋的錢不夠買新屋，該怎麼辦？