賣自住房小心被課百萬房地合一稅！專家曝忽略5細節，國稅局找上門連補帶罰
申報房地合一自用住宅優惠稅率後，國稅局會要求提供5項「居住事實」說明。（示意圖／取自Unsplash）
和熟識的房仲閒談間，說他的客戶申報房地合一自用住宅優惠稅率後，收到國稅局來函，要求提供「居住事實」說明：1.提供居住地向管委會申請「裝修與搬家的紀錄」，2.提供車道汽車或機車車道使用ETC的進、出紀錄，3.電梯使用磁釦紀錄。
自用住宅稅率超香：
原來近年來房市狂漲，當購買6年獲利500萬，房地合一稅率20％，就要繳100萬的房地合一稅。100萬的房地合一稅，當然超心痛～就要想辦法將要繳的稅金降低，能退的稅金退回來。最好的方法就是，善用「自用住宅」400萬免稅及優惠稅率10％，以及重購退稅。因為一樣獲利500萬，可以先扣400萬的免稅額，房地合一稅率由20％降低為10％，於是房地合一稅降低為10萬。天啊！一樣獲利500萬，非自住要繳房地合一稅100萬，自住連續6年降低為10萬。這10萬的房地合一稅，還可以透過「重購退稅」退回來。
國稅局稽查重點
自住與非自住稅金差這麼多，當然成為國稅局的稽查重點。所以本人或配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍，只是基本條件。國稅局更關心你「居住事實」的舉證：
1.用水、用電紀錄
2.出租情況
出租房屋不符合退稅條件，即使租客未設籍，也可能被發現。
3.生活軌跡
報稅的地點在台中，工作地點在台中，看醫生的地方也台中，國稅局就會合理懷疑台南那間出售的那間房屋並不是自住的。
4.國稅局發文給社區大樓，管委會當然是照實說明
一、裝修與搬家的紀錄
推斷：很多民眾在購屋後，會對房子裝潢，且申報房地合一時，有提報裝潢費用。而現在的大樓管委會大多會要求有裝修需求的住戶進行登記。
推斷： 如果沒有「搬進去」哪來的自住需求呢？再者國稅局會注意搬家紀錄是屋主，還是而非租客。
二、電梯使用磁釦紀錄
三、提供車道使用ＥＴＣ的進、出紀錄
其中車道出入的eTag紀錄，紀錄上面會有車牌，國稅局就會去查這台車是否是你們家所有的，如果不是「居住事實」這關就闖不過。
5. 國稅局也會發函問買方所購買房屋是毛胚屋或重新裝潢過
是否有附贈家電、家具？前屋主是否是自住呢？確認「新、舊屋主」所講的話是前後符合。
你發現了嗎？國稅局堪比徵信社和CIS，都是非常直球對決的要求，如果不是實際居住，真的很難闖關成功。
希望大家看完以後，可以避免踩坑，做個優良的節稅／納稅義務人。
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