新新聞》于品海647億標下雙子星,有賺頭嗎?

2019-01-19 14:00

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于品海的南海控股以647億元取得台北雙子星最優申請人資格。(甘岱民攝)

于品海的南海控股以647億元取得台北雙子星最優申請人資格。(甘岱民攝)

做為台北市長柯文哲連任後的指標大案,台北市雙子星於一八年底由港商南海控股取得最優申請人資格,目前正與市府議約中,但過程仍是雜音重重,除了中資、債務過高的疑慮外,還可能掃到中央文化部與市府對槓的颱風尾。

出太高價,南海財力倍受質疑

日前文化部依《文資法》第三十六條,提出「國定古蹟台北府城暨總督府交通局鐵道部保存計畫」研究案,北門郵局與台北雙子星D1基地都包含在此範圍內。文化部要求雙子星塔樓要退縮六至十公尺,此舉將嚴重影響建物的規畫與總面積,對取得議約權的南海將是一大衝擊。

再加上占C1面積一二%(五百坪)的國民黨中央投資公司也來參一腳,發律師函給市府與南海,告知黨產所爭議的風險概不負責。若撇開上述兩項變因,港商南海控股出高價贏得雙子星優先議約權,確實讓原本信心滿滿的對手藍天宏匯許崑泰十分錯愕。

也因為出太高價,使得南海的財力倍受質疑。炮打南海于品海最猛的北市議員高嘉瑜,先前就曾跳出來質疑南海,在港交所掛牌的南海控股淨值為二八三.四億元新台幣,負債總額為一五六七.二六億元,負債是淨值的五.五倍,高於規定的三倍,負債比率還高達八四.六四%;且從二○一八年八月國際信評機構穆迪(Moody's)所做的《中國內地企業信用評等報告》顯示,南海控股的信評僅B1等級,屬於非投資級數,投資風險較高。

\近日高嘉瑜繼續在自己的臉書上質疑南海,認為南海的企業經營狀況與履約能力令人憂心,現在南海以總投資額六四七億元得標,履約保證金卻僅有十九.四二億元,僅占投資額的三%,保證金有過低的問題。

可能要在十年後才有機會回收

不過,擔任雙子星標案總顧問的不動產顧問公司仲量聯行董事總經理趙正義跳出來幫南海財務背書,他說此次投標的南海團隊,其中南海建設雖是南海控股的子公司,但分屬不同實體公司,且南海建設淨值有三百億元,負債與淨值比僅○.五倍,並非五.五倍。他並指出,香港財報是資產成本認列,不像台灣是市價認列;也就是說,南海資產沒有重估。至於外界質疑的中資,他根據國際徵信,確認只有○.九%,他有信心在三月底完成簽約。

只是南海出的價格,整整高出市府的底標三三○億元,比藍天出價高出一五○億元,一開標確實有嚇到不動產業者,連藍天都直呼南海出得太高了,未來怎麼可能賺錢,財力負擔也太大。

南海得標雙子星
南海得標雙子星

雙子星標案的勝負關鍵在於競標者回饋給兩棟大樓(C1、D1)地主的比例,藍天給的比例分別是六三%與五○%,南海則全都給到六六%,不僅遠高於底標的五○%,也高於藍天的投標價;租金南海則給到每坪每月二六○二元,比藍天每坪高出一百多元,最終贏得最優申請人資格。

先以回饋私地主與市府的比例來看,南海比藍天多分給私地主與市府一萬一五五三坪,若以每坪一二○萬元計算,將多給出一三九億元,這也代表南海自己所得到的坪數相對比較少,這將會影響未來營運資金與出售總額。

另外,在租金方面,市政府要求投資方要有保證回租機制,且回租一期為九.五年。按照南海開出的金額計算,南海每月要給地主與市府的租金達二.八八億元,九.五年則要付三二八.九億元,這還不包括未來管銷、稅金等「必要」開支。不動產業者認為,南海每年光給地主與市府的租金費用就是一筆龐大壓力,若沒有雄厚財力,恐怕連雙子星也會被拖垮。

南海相關人士坦言,南海出的價格會讓回收期拉長不少,再加計建造時間在內,壓在建造的龐大資金,可能要在十年後才有機會回收。

文化部與投審會是變數

「于品海不缺資金。」這位人士指出,北市府比外界更怕南海有中資與財力不足問題,幾乎把南海祖宗八代都查遍;聯貸銀行對南海的態度也比對本土企業嚴格,包含新加坡星展銀行在內聯貸銀行團,都到中國深圳南海的建案地深入調查過,證明建案熱銷是事實。

南海與市府的議約正在持續,藍天也還在觀望中,未來中央的文化部與投審會的態度是否會成為干擾南海投資雙子星的變數,就有待時間證明了。

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