房地登記實坪制在選前成為房市熱門話題，政治人物高喊居住正義，使得推動實坪制與否的議題各方爭論不休。房市趨勢專家李同榮針對是否推動實坪制，提出一針見血的看法：實坪制不是「是非題」，而是「選擇題」，也就是說政府應該就實務面權衡利弊，選擇較佳的「替代解決方案」。
李同榮指出，討論實坪制與虛坪改革，應認清三個前提：
（一）不應是對與錯的是非題：實坪制或非實坪制沒有對與錯的問題，只是各國登記制度不同而已，各有優缺點，也沒有所謂國際接軌問題。
（二）推動實坪制不等於實現居住正義：實坪制不宜與居住正義劃成等號，就好像說怕戰爭就是統派，不怕戰爭就是愛台灣，政治人物一到選舉時，就拿居住正義到處消費，好像反對實坪制的就是建商財團，就是破壞居住正義，論述有點牽強。
（三）實坪制不宜與高房價劃成等號：把高房價主因解讀為因為沒有實坪制所造成，太簡化房價組成結構與要素，非單一因素可以推升房價，反過來說，推動實坪制房價就會跌嗎？答案應該很清楚，如同雨遮、露台不登記不計價後，房價有因此跌價嗎？這證明登記方式不同是無法影響市場機制的事實。
李同榮進一步指出實坪制不是好不好的問題，是有沒有必要的問題，但為什麼有人主張實坪制？主要有4大原因：
1，因為太多不合理比例公設及公設灌水。
2，因為購屋者不知道實際室內坪數的單價，資訊不透明。
3，因為高公設比才會炒高房價。
4，認為登記制度應該與國際接軌。
李同榮認為，主張實坪制者應先認清，實施實坪制可能產生的5大後遺症：
1，舊制若翻新，全民資產縮水、政府稅收銳減：登記方式若全改，原有九百萬戶謄本全部要翻新，全民資產縮水，政府稅收少掉三成，政府應該先受不了。
2，若採一刀切，恐造成新舊單價揭露更混亂：登記方式若採一刀切，舊制不變，新制去除公設，將造成市場價格更混亂，購屋者更弄不清新舊單價落差，無所適從。
3，房價不可能受影響：價格是市場機制，在總價不變的原理下，單價拉高，造成房價大幅上漲假象，扭曲市場真相，結果降低房價的主要目的也未達成。
4，資訊將更不透明：去除公設後，消費者難以稽核應有的公設標準，避難室、機電室、水箱、梯間、廊道...可大可小，無從預知交屋後公設規格與建物品質，使得資訊更不透明，糾紛只會越來越多。
5，耗費大量公帑與社會成本：大規模的翻版登記制度除了上述四大後遺症，更需要投入龐大人力、物力、財力，這就不是「對錯與是非問題」而是有沒有必要的「選擇題」。
李同榮綜合上述論述，認為登記制度的檢討，應先從現行制度檢討，其主要有2大缺點：
1，實際購買坪數單價資訊不透明：購買單價被高公設稀釋，購屋者不知買到室內面積實際單價。
2，公設灌水：有些建商會在法令漏洞下虛灌坪數，例如以前的雨遮露台、車道面積分配給沒車位住戶、虛灌法定空地設施為公設，例如室外游泳池列為公設等。
李同榮進一步指出，實坪制推動絕不是個「是非題」，而是有沒有必要，以及有沒有更好替代方案的「選擇題」，政府應權衡利弊得失，從現有虛坪制度進行改革，他同時針對現行登記制度與法規提出三大改革建言：
（一）不合理的法規應重新檢討：依建築基地規模，重新檢討建築法規在公設上的不合理現象，例如2005年7月8樓以上不論面積採雙梯規定，對於基本面積小的8樓高的建築，是否有調整必要？未買車位住戶不應分攤車道公設等。
（二）使照核發前後的把關與稽查：建商不合理的灌水現象，應在核發使照前即嚴格把關，核發使照後定期嚴格稽查。例如二次加工，把住戶分擔的公設違法使用或販售等。
（三）實際室內坪數單價的資訊揭露：實價登錄除現有揭露扣除車位單價外，應再揭露扣除公設後室內坪數實際單價，讓購屋主充分了解購買室內實際坪數的單價，使得資訊揭露更透明化。
李同榮最後指出，政府若能權衡實坪與虛坪登記制度的優缺得失，從既有的虛坪制度改革，台灣登記制度不必與國際接軌，反而會是全世界最完備的登記制度。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長 （相關報導： 「比炒房還亂！」平均地權修法將上路，李同榮：史上最無效的打房政策 ｜ 更多文章 ）
責任編輯/周岐原
