房地產市場回溫藏玄機 怕消費者不買帳，建商沒有膽子做這件事

住展雜誌統計，今年北北桃竹等地新成屋、預售屋建案房型比例仍以2、3房為大宗，其中新北、桃園與新竹地方的2、3房比例均逾8成以上，新北市占比更逼近9成。台北市2、3房房比例相對雖較低，但仍達約7成左右。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案房型比例變化與需求面息息相關，今年2、3房占比居高不下，顯示相對低總價的首購、首換市場較為熱絡，房市並非全面回溫。

1房型比例減少　背後原因很奧妙

雙北市今年2房型占比同步激增，台北市由去年的29.4％升至35.1％，增加6.1個百分點；新北市則由去年的37.5％升至43.8％，增加6.3個百分點。有趣的是，雙北市今年1房型占比下滑，其中台北市減少5.7個百分點至13.1％，新北市則減少3.6個百分點至4.8％。

何世昌分析，雙北市1房型比例急降，並非意味著極低總價市場沒人氣，而是產品規劃走向改變了。過去15坪到20坪初頭的產品，通常會規劃為大套房、1房1廳或1+1房，但如今這個區間的坪數卻大量被硬擠成2房，尤以大台北最為盛行。

這種「假2房、真1房」的迷你房型總價與大套房差不多，卻多出一間房間。迷你房型對於無力負擔正常2房的購屋族來說是個退而求其次的選擇。對於包租公而言出租投報率高，一時蔚為風潮。因而大台北地區才會出現2房型比例上升而1房型下降的特殊現象。

新北與桃園　坪數與房型占比雷同

北台灣各縣市中，又以新北市2、3房占比達87％最高，其次是桃園市約84％。由於新北與桃園本身的首購、首換族群買盤出來，再加上「脫北者」暴增，大量外流到新北與桃園等地。為了同時兼顧本地與外來客等兩股買盤，規劃20坪～50坪房型成為最大公約數，尤其是新興重劃區的建案十之八九都是這類房型。至於新竹因收入高、房價親民，歷年主流房型都以3房型為主，今年也不例外，且3房型占比更一舉上升至約58％，3房比例是北北桃竹中最高的地方。

何世昌指出，雖然今年房市買氣回升，房價也同步上漲，但房型比例走勢卻與過去多頭情況不同。過去房市大多頭時期，4房型占比達25％以上，是很平常的事。主因是此時當房價看漲時換屋族買盤容易出籠，建商規劃產品時就會放大坪數。然而，今年4房型比例並未大幅增加，且占比均低於二成，顯示房市確實未全面回溫，資金高度集中於中、小坪數市場。大坪數、高總價市場依然挑戰重重，致使建商不願放膽把坪數作大。

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