如何將房地傳承給子女？一直是不少父母困擾的問題，選對方式，既能省下不少稅金，也能減少未來不必要的糾紛。最常遇到的問題是：房地產用「贈與」「買賣」還是「繼承」比較好呢？這篇文章就來和大家聊聊這三種方式的優缺點，還有該注意的地方。
一、案例情境：母女房產假買賣真贈與，補稅150萬得不償失
周媽媽是一位退休老師，名下有一棟市值1,100萬元的房子，想提早安排給唯一的女兒。她覺得直接贈與會被課重稅，於是和女兒簽了一份不動產買賣契約，想用「買賣」方式過戶。但是因為女兒無法提出支付價款證明，被國稅局認定是贈與，核定贈與總額210萬元，沒有超過當年度免稅額，不用繳贈與稅。
幾年後，女兒出售這間房屋，在辦理房地合一稅申報時，是以當時母女的買賣契約書金額1,100萬元，列報為取得成本，但國稅局當初認定是贈與取得，就改按受贈時的房地現值來重新認定，最終被國稅局要求補稅150萬元，周媽媽當初省下的那些「贈與稅」，最終都得加倍還回去。
這個案例提醒我們，將房產移轉給子女時，想省稅不是沒有辦法，但一定要弄清楚每種方式的稅務影響，才能避免像周媽媽這樣「前省後補」得不償失。
二、贈與
贈與，就是父母生前將房產無償贈與給子女的方式。很多父母喜歡這種方式，因為可以早點安排好財產分配，避免過世後子女間因繼承產生爭執。不過，贈與的稅務負擔相對較重，因此需要仔細計算和規劃。
1. 主要稅負
- 土地增值稅：稅率介於10%至40%。
- 契稅：房屋評定標準價格的6%。
- 贈與稅：每人每年有244萬元的免稅額，超過部分依稅率課徵10%至20%的贈與稅。
2. 贈與注意事項
A. 分年分次贈與：每人每年都有244萬元免稅額，夫妻兩人合計就有488萬元。如果一次性贈與房產，稅負壓力可能很大。但如果把房子分割後，逐年贈與子女，每年控制在免稅額內，就能有效降低稅負壓力。
B. 長期規劃，降低稅負壓力：房子贈與後，如果子女短期內賣掉，可能要面臨高額的房地合一稅。
因為贈與房屋的取得成本，是贈與當時的房地現值總額，一般低於市價許多，因此，未來若子女要出售受贈的房屋時，由於帳面上獲利金額較高，會被課徵高額的房地合一稅。選擇贈與時，應該仔細計算子女未來面臨的稅務負擔。
C. 贈與後的財產不可撤回：贈與後，這棟房產已屬於子女名下，父母無法任意取回，所以在贈與前，一定要仔細考慮。
D. 贈與房產要趁早：若在父母過世前兩年內贈與房產給子女、孫子女等親屬，這些財產仍會被計入遺產稅計算範圍，視為遺產（擬制遺產）。因此，若要藉由贈與來節稅，應提早規劃。
作者介紹｜張麗瑱（橘子姐）
熟年理法院版主，曾任銀行授信主管與跨國資產管理公司營運長。因為家人失智、照護與醫療衝擊，深刻體會中年世代在金錢、照顧與身家守護上的無助。50+受邀「兼職」自媒體，以親切易懂的方式，在臉書與YouTube 分享熟年財產與身家守護知識，兩年累積逾四萬訂閱追蹤。現任律師事務所資深顧問，在政府機關擔任身家守護倡導員培訓講師，陪你在人生下半場安心做好準備。
作者介紹｜王冠瑋律師
法律博士，大成台灣律師事務所高級合夥人，中華民國仲裁協會仲裁人，現任台灣交通事故權益保障協會理事長。專精跨境金融、債權管理、高齡金融與交通權益保障。曾任政府機關與國際資產管理集團法務長，各類型法律實務經驗豐富。近年參與新北市政府推動熟年財產安全、反詐騙與高齡交通教育，打造熟齡法律守護網。
本文經授權轉載自台灣東販《老後財富管理必修課：養老、防詐、遺產規劃，橘子姐教你從法律面保護自己與家人》 （相關報導： 2026財政部修法新制上路！繼承遺產「稅金不是人人都要繳」，最新規定一次看 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／李伊情
