繼承有房貸的房屋，房貸壓力山大，不得已賣房，沒想到房地合一稅懂與不懂，稅金差80％！他繼承爸爸一間房子，房子市值900萬，但房貸還有700萬沒還。為了不讓銀行拍賣，他忍痛以900萬賣掉。以為能喘口氣，結果居然要繳175萬的房地合一稅。
為什麼？怎麼算的？有沒有可能合法少繳？
非自願出售，也要課重稅？太不公平？其實有救！
財政部早在110年就有公告（台財稅字第11004575360號）：
若你繼承來的房子還有房貸，且你無力償還、被迫出售「持有期間在5年以下的不動產」，可以適用比較低的20％稅率，不必一律課到35％或更高。
國稅局怎麼看「繼承房子還有房貸」？
當你繼承的房子還背著房貸，稅法有特別考慮這種「額外負擔」。
財政部說得很清楚：
如果繼承時，房貸金額大於房子價值，且你真的有在還貸款，這筆「超過的部分」就算是你的負擔，可以拿來減稅。但注意不是整筆房貸都能扣！
正確算法是：
房貸餘額 − 房地現值 = 額外負擔金額
以黃先生為例：
房貸700萬 − 繼承時房地現值400萬 = 300萬額外負擔，這300萬才能拿來從交易所得中扣除，減少要繳的房地合一稅！
當你繼承的不動產有貸款，房地合一稅怎麼算？來，我們用黃先生案例幫你算：
售價：900萬繼承時房地現值：400萬，按消費者物價指數調整後調整後成本約430萬額外負擔（房貸700萬－繼承時房地現值400萬）：300萬法定費用3％（仲介費等）：27萬所得＝售價900萬－取得成本430萬－額外負擔300萬－法定費用27萬＝143萬稅額＝143萬 × 20％ ＝28.6萬房地合一稅
還好因為申報扣除「繼承房屋房貸造成的額外負擔」及非自願性賣房房地合一稅由35％降低為20％，才能讓繼承的房屋房地合一稅由175萬降為近29萬，稅金降低超過8成。
R姐專業提醒：
繼承前，請先盤點房產的貸款與現值
有貸款的繼承房，記得確認是否屬於「額外負擔」
出售前，一定要諮詢專業，評估稅負與規劃現金流
非自願性出售，可申請20％優惠稅率，別傻傻多繳稅！本文經授權轉載自R姐 廖嘉紅-繼承與贈與 （相關報導： 孝順子女把房子留給母親繼承，45％房地合一稅卻找上門！財政部1招解決，百萬稅金通通免繳 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
