張媽媽今年72歲，手上有幾筆價值不斐的不動產，在新北市3間價值不斐的房產，還有一筆可觀的現金。她一直希望在有生之年，把這些資產有妥善地傳承給一雙兒女。她的好友陳太太卻語重心長地提醒她：「現在房地合一稅不一樣了，妳可別輕易贈與，否則孩子將來賣房，稅可能嚇死人！」
這句話讓張媽媽心頭一震——原來，傳承資產不只要想「怎麼給」，更要想「怎麼給才不會讓孩子吃虧」。
什麼是房地合一稅？
舊制只課房屋所得稅、不課土地所得稅。房地合一稅是政府針對房屋和土地賣掉後的獲利都要課稅的制度，強調「實價課稅、合併計算」，大幅改變了過去不動產交易的稅負計算。
房地合一稅為何影響傳承關鍵策略？
因為一旦房產被贈與或繼承，未來子女賣出時有可能會面臨房地合一稅。
而房地合一稅的計算基礎（取得成本）、持有期間、計算方式，會根據傳承方式不同而產生巨大差異。一個決策失誤，未來子女可能多繳數十萬甚至上百萬稅金。
不動產贈與、繼承、買賣稅負大不同
其實，傳承房地產這件事，看似簡單，其實處處是稅務地雷。
贈與、繼承、買賣，每種方式都有眉角。甚至，連「用公司名義持有房地產」都不一定能避稅。
如果你家也有不動產，這幾件事一定要知道：
1. 不動產贈與
贈與的優點是可以在生前分配清楚，讓長輩安心，但稅負真的不輕。
除了要繳贈與稅、契稅和土地增值稅，子女日後賣房時，因為房產是用公告現值計算成本，國稅局認定帳面利潤很高，導致房地合一稅非常驚人。
不過，如果是要傳給特定子女，或確定未來不會出售，贈與還是可行的選項之一。
2. 不動產繼承
不動產繼承，在節稅上通常是最有利的選擇。不但免徵契稅和土增稅，若房產是在105年1月1日房地合一上路前取得，還能適用舊制，不用課房地合一稅！
即使是新制房產，也能用「繼承時公告現值＋物價指數調整」來計算成本，讓日後的稅負更低。
不過，繼承前得先繳清遺產稅，這筆資金要提前試算、規劃好才行！
3. 不動產買賣
不動產買賣稅負較贈與輕，因為成本基礎就是實際成交價，未來帳面利潤少，稅也就少。
但這種方式最大的風險在於「真實性」。如果只是走形式、沒金流或報低價，國稅局認定是假買賣、真贈與，那可是要補稅加罰鍰的，得不償失！
用公司持有房地產，就能避稅嗎？小心中招！
很多人以為「房地產用公司名義持有」就可以避稅，其實房地合一稅2.0早就補上這個漏洞了。
如果你持有一家公司的過半股權，而那間公司的資產有超過一半是房地產，將來你賣掉股權也會被課房地合一稅。
不是沒賣房就沒稅喔，是連公司股權都算在內！
R姐專業建議
房地合一稅讓不動產的傳承規劃不再只是「贈與還是繼承」這麼簡單，只是單靠感情、公平或早一步處理，而是需要懂得稅法、時機、結構與工具的搭配運用。
本文經授權轉載自R姐 廖嘉紅-繼承與贈與 （相關報導： 子女刷父母信用卡「小心被課贈與稅」！國稅局曝忽略1細節，計入贈與連補帶罰 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
