# 不動產贈與子女  

最近有位客戶的二代焦急地來問R姐：「我媽現在重病住院，醫生說情況不樂觀，我跟弟弟想說，是不是該趕快把媽媽名下的房子贈與給我們，避免以後麻煩？」

張媽媽今年72歲，手上有幾筆價值不斐的不動產，在新北市3間價值不斐的房產，還有一筆可觀的現金。她一直希望在有生之年，把這些資產有妥善地傳承給一雙兒女。她的好友陳太太卻語重心長地提醒她：「現在房地合一稅不一樣了，妳可別輕易贈與，否則孩子將來賣房，稅可能嚇死人！」

近年來許多人買房時會選擇預售屋，常有父母購買預售屋時，在還未取得房屋所有權之前，就將預售屋讓與子女。財政部南區國稅局表示，預售屋是指領有建造執照尚未建造完成而於未來建案完工後，請求不動產過戶之「權利」，屬遺產及贈與稅法第4條所稱有財產價值之權利，如果父母將這個權利無償讓與子女，贈與價值應以已支付價款計算。

在台灣，父母幫助子女買房是常見的家庭財務規劃，但你是否知道，不同的稅務規劃方式，結果可能天差地別？透過國稅局提供的2個真實案例，來看看如何透過聰明的稅務規劃，避免高額稅負，省下上百萬的稅金！

每年都要繳稅讓您荷包縮水嗎？其實節稅有方法！財政部南區國稅局說明，贈與人應善用每年之贈與稅免稅額，贈與人在一年之內，贈與給他人的財產總額若未超過免稅額，可免辦贈與稅申報。

未成年人因為沒有收入，所以財力證明大多是來自父母親的贈與，由於每年贈與稅的免稅額為244萬元，如果父母親一起贈與，未成年每年就會有488萬元的現金入袋，不少人會利用這筆錢來購置不動產，節稅、增值，一舉兩得，但專家提醒，要小心操作不慎，白忙一場。

日前有一名網友表示，岳母打算將名下3間市值約6千萬的板橋房子送給太太，雖然目前3間房都出租中，但他計算後發現收益非常不好，想要賣掉改買中南部的房子收租，卻遭到其他網友狂酸，其中有名網友質疑先生「看起來像是想把女方的婚前贈與財產洗成婚後財產」。

在這個存錢難、買房更難的時代，不少父母都會想幫助子女買房置產，甚至想直接贈送，讓晚輩可以少奮鬥幾年，但實際上想把錢或房產送給子女沒那麼簡單，若有幫忙繳房貸、太便宜賣房子、用子女名義買房等6種行為，都有可能被「視為贈與」，進而被國稅局追稅，地政士提醒，民眾除了可善用每年244萬贈與免稅額，建議還是以買賣的方式進行，做好金流並主動申報贈與稅，藉此證明是真買賣，才能順利轉移房產。

父母與子女之間移轉房產，一不小心可能就被課高額稅金，究竟怎麼做才最省稅？一名女子想拿父親贈與的244萬現金當作頭期款，並向銀行貸款556萬元，以總價800萬、低於市值的價錢，向父親購買一套老公寓，原以為可當作一般買賣，沒想到國稅局被追查，可能被課徵10％的55.6萬元贈與稅。

李爸爸擁有許多土地和一棟美麗小屋，他唯一的兒子叫做家豪，以及一個聰明能幹的女兒叫雅婷。李爸爸心心念念的是他那片價值高達5000萬的土地，他希望將這片土地留給兒子，將來子承父業。但他也清楚地知道，這樣的決定可能會引起女兒的不滿和爭議。為了避免家庭矛盾，他決定趁現在就把土地贈與給兒子。沒想到，贈與土地給兒子，要交的土地增值稅和增與稅居然高達300萬。而且兒子如果5年後未來再出售這片土地，還要再付一次土地增值稅，和700萬的房地合一稅，即使超過10年以上，房地合一稅15％，也超過525萬以上。

二親等的買賣移轉是很常見的諮詢問題，但通常真的會辦的機率不高，最主要是因為稅金的問題。一般爸媽年輕的時候辛苦打拼，賺了一些錢買了一些不動產，總希望能提前安排將財產留給下一代，以避免日後的紛爭。但往往因為年輕時持有不動產到現在，已經過了好久好久，期間土地公告現值漲價幅度驚人，造成土地增值稅非常非常重，再加上往往一般民眾都認為爸媽把房子過給兒女或兄弟姊妹之間的過戶應該相對簡單……，其實錯了，真的錯了，二親等的移轉比一般人想像的複雜很多，且聽我說來。

房價高漲，父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與，還是二親等買賣，經常會難以判斷，若能掌握稅率差別，針對房子區位及未來用途考量，就能找到解答。

眾所皆知但常見違法：新聞報導，某繼承人之母親財產，分於生前及死後由其他親戚移轉，致母親遺產幾無分文，該繼承人憤而提告，目前全案已為刑事偵辦中。

台中有位阿嬤控訴自己的房子被長孫私自賣掉，害她無家可歸，便直接睡在屋外抗議，這樣的畫面確實讓人看了很不捨，不過被指控的長孫也有回應房子是因為經濟問題而賣掉，並且也有提供阿嬤新的住處，只是阿嬤依舊很堅持自己並未同意把房子過戶給長孫，所以不願去住。

房價高漲，不少長輩會將房產透過贈與或繼承的方式留給晚輩，然而得留意的是，若是日後晚輩短期內將房產出售，恐會被課徵不少稅。不過贈與和繼承最大的差別就是，透過繼承取得的房產，可以和被繼承人併計持有期間，因而可能適用舊制申報綜所稅。此外，地政士建議，若是受贈人或繼承人短期出售又不想被課徵高額的房地合一稅，可以把握自住優惠稅率以及重購退稅的方式節稅。