在台灣當房東躺著收錢有多爽?挑房客沒做好這4件事,就等著躺進棺材收錢!

2016-04-27 17:41

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「你以為,當房東只要房子擺在那邊,找到房客就可以高枕無憂了? 天底下哪有那麼簡單的事! 我自己都不敢保證,哪天不會遇到個糟房客呢! 當房東,第一要務就是要勤,我來跟你們說說我以前遇到的爛房客吧!」

很少講當年勇的丁叔,那天特別有感慨。

二十多年前,剛好那時有個建商朋友對他挺熱絡,知道他想買間房子收租,就介紹了他們公司的案子,該社區位在北市某個熱鬧、但是治安不太好的商圈中,賣了很久還剩下兩三戶,就問丁叔要不要買這棟樓的大套房單位。因為價格實在便宜,丁叔看也沒看就買下來,開啟了他的房東人生。

「後來才知道那棟樓裡面真的是亂七八糟。」丁叔說得含蓄,但要是熟悉商圈的人, 聽到那棟樓都是笑而不語,大家心照不宣,這種社區怎麼能租到什麼正經房客?

當時還年輕的丁叔還是傻呼呼地就當起了房東。丁叔人生的第一個租客,是一對年輕夫妻,看起來一切正常,剛開始交租也算穩定,想不到沒半年就出了問題。第一個徵兆是繳租漸漸不準時,丁叔那時固定每個月五號去收錢,明明已經打電話約好時間,偏偏到了時間就藉故不在。

後來丁叔聽到鄰居提起,這對夫妻不對勁,每到晚上都會傳出大吵大鬧的聲音,請丁叔特別注意。第一次當房東的丁叔擔心得要命,而這對夫妻後來欠租情況越來越嚴重,丁叔就找了個理由跟他們解約。但收回房子的時候,真是慘不忍睹。

「整間房子滿地菸屁股也就算了,還吐得到處都是檳榔渣,我自己打掃加粉刷之後,一直覺得檳榔味和菸味揮之不去,真是髒死了!」丁叔形容當時狀況,彷彿還嗅得到那股噁心感。

更恐怖的是,幾個月之後丁叔打開報紙社會版,赫然看到前房客吸毒猝死的新聞, 這也才發現前房客根本不是真正夫妻檔,名字也是假的,還好當初不想一虧再虧,斷然解約,不然那個苦主就是他了。

後來,丁叔那間套房也陸續有一些租客進進出出,卻總是有繳租金不穩定、破壞屋況、騷擾鄰居的狀況發生。有一次更可怕,有個年輕男生打電話來毛遂自薦要租房子, 但一見到面,丁叔就直覺這年輕人賊溜溜地不大正經,大熱天的,手也一直插在口袋裡。丁叔當時也沒問,答應帶著年輕人上樓看房,但不一樣的是,丁叔無論是進電梯或是進房門,都刻意側身讓那個年輕人先進去。

果然,看房子看到一半,那年輕人忽然轉過身,拿出刀子要搶劫,當時離門較近的丁叔反應快,立即衝出去,並猛力拉上內門、把鐵門關上反鎖,再衝下樓報警,如此免去一場無妄之災。

「要不是我直覺不對勁,故意讓那個小子先進去,搞不好連命都沒了。」丁叔說來平靜,但應該內心澎湃。

也因為一直沒遇到正常的好房客,他管理起來覺得煩心,索性把套房賣掉了。可是從事房地產業的人對房子總有些迷戀,加上長輩都說買房子好,他不死心又想繼續買, 只是後來學聰明了,即使聽說有不錯的案子,他都會親自去看過,並多方打聽風評,勤做功課問附近的租金行情,確定狀況不錯,他才願意買下。

「後來,我找了幾個老房東跟他們請教,裡面有假有真,倒也讓我琢磨出幾招,第一個就是一定要和租客聊一聊,只要感覺上有點奇怪的,寧可讓房子空著也不要惹麻煩;另外,我把房子弄得稍微好一點,不要再力拚社區最低價出租,到時招來一些怪人,請神容易送神難,真的吃不消。你們在這個行業這麼久了,做事情不能只靠直覺, 最後一定要白紙黑字讓自己站得住腳,所以簽約千萬不能少。如果遇到好的房客,我也會跟他簽久一點的租約,算他便宜點,找個好房客能穩穩收到租金,才是最要緊的。」

「我這麼多年戰戰兢兢,都還不敢保證會不出亂子,所以,你們說,這世間哪有甚麼好康是天上掉下來的呢?」

是啊,沒有經過真刀真槍,怎能淬鍊出渾然天成的真功夫?

馨講堂-如何挑到好房客?

在台灣當房東是很辛苦的,除了前文提到的法律問題,有些人會問,怎麼找到好房客? 老實說,遇上好房客真的有一部分要靠運氣,很多房客人模人樣, 住進來後就問題百出,這種事情誰也說不準,不過還是可以透過一些方法降低風險。

首先,先讓房子有個好賣相。要先站在房客立場思考房子,越多人想租的,在大數法則下,你越容易挑到好房客。舉個例子來說,有電梯的一定比沒電梯的受歡迎;離捷運近的也會好過沒捷運的;近捷運的出口有手扶梯也一定好過爬樓梯的;當然,讓房子看起來亮麗,用一點心思裝潢與擺設,拍出比其他人更有吸引力的照片以增加自己房子的熱門度......上門的選擇自然就多。

其次,挑選刊登管道。近來越來越多房東不愛使用張貼招租的方式找房客,改採網路刊登的方式,除了效率較高,具有門檻的招租管道在某一種程度上也可以達到過濾租客的效果。另外要提醒房東們,丁叔帶看遇到歹徒的例子確實曾經發生過,如果是女房東,帶看時最好能夠找朋友或家人一起比較安全,在帶看過程中如果覺得怪怪的,可以學丁叔,請看屋者先進門,讓自己和大門保持較近距離。或者若是真的沒空帶看,願意支付服務費,也不大在意實價登錄必須揭露租金的狀況,可以委託房仲業者代為處理,省去帶看和簽約過程中的麻煩。

第三,和準房客聊天。除了看房客是否衣著得體、應對合宜、神色自然外,詢問時也可以從房客的工作類型、地點等,大概觀察出準房客的經濟狀況,並且在言談中也多少可以了解房客的心態,每個問題都可一層一層地深入問下去,再前後對照,是否有邏輯不合的狀況發生。當然,不要問過於隱私的問題喔。

第四,就是確認房客的身分。同業也曾經遇過房客用假身分證來租房子,所以如果要簽約,盡可能禮貌地請房客出示雙證件,例如身分證和健保卡,這樣至少可以多一層保障。如果房客是公司或社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約,避免承租人用公司招牌承租,卻以私人名義使用,或是以私人名義承租,卻交由法人使用的情形,日後恐怕糾紛不少。

最後,還是老話一句,當房東或是當房客的,所有的承諾都要白紙黑字,且當房東千萬不要因為一時懶惰,租約到期了還不去跟房客續約,讓租約成了不定時租約,屆時後患無窮。如果可行,建議房東將租約公證,以免未來房客欠租時還要走曠日廢時的訴訟程序,那真的是慘上加慘。

本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課:早知道早避險,租屋、置產、節稅、福地風水,財經台不會教你的房產實案》

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