租屋問題以「包租代管」解決?崔媽媽基金會:全部壓在民間市場挑戰性高,弱勢難入住

2018-07-26 20:10

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崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,包租代管是過渡性政策,且壓在民間市場的挑戰性本身就高。(龍德成攝)

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,包租代管是過渡性政策,且壓在民間市場的挑戰性本身就高。(龍德成攝)

台灣勞工陣線今(26)日公布《六都基本工資租屋能力調查》結果,整體來看,雙北地區的租屋市場仍屬高租金、低坪數的性質,而基本工資者租屋更背負沉重負擔,在台北市的房租所得比高達58%,甚至僅有4.9%的租屋可讓基本工資者承擔。蔡英文政府2017年推出「包租代管」政策,嘗試藉民間租屋市場解決問題,但崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,包租代管是過渡性政策,且壓在民間市場挑戰性本身就高,台灣以房仲等資產管理者作為主要經營者,也可能造成真正的弱勢無法入住。

北市95%基本工資者租不起房子

《六都基本工資租屋能力調查》指出,六都基本工資者的平均月租金為5226元,調查發現,台北市雖有1萬5173間租屋,但僅有4.9%可讓基本工資者承擔,多數是「看得到租不到」,只能付出更高額的租金換取居住空間。另在「租金工時」上,基本工資者若要負擔北市單人套雅房,至少需工作85.7小時,同樣是六都之冠。

20180726-台灣勞工陣線研究部洪敬舒主任講解六都租屋難易度。洪敬舒(龍德成攝)
台灣勞工陣線研究部主任洪敬舒今天公布《六都基本工資租屋能力調查》。(龍德成攝)

身障等弱勢 恐被排除租屋市場外

領取基本工資的除青年與基層勞工外,還包括弱勢族群,如單親家庭、身心障礙者等。在買不起房子的年代,只能租屋,但現有租屋市場下,這些族群可能面臨社會歧視或排除、甚至落入高風險的居住空間之中。

芒草心協會秘書長李盈姿表示,經濟弱勢者在租屋上面臨很大困境,不論是有工作能力,或工作能力受損而以福利身分獲取補助,兩者收入整體而言皆是偏低,加上許多弱勢從事某些工時工作,收入無法達到法定基本工資,所負擔的租金比例也就更高。

李盈姿表示,弱勢者能給付租金低,租屋選擇性因此相對少,也意味許多潛在風險,例如分租雅房常是違章建築、非法隔間,除可能讓居住空間狹小外,建材結構不穩固也會危及居住安全。她說,另外,現行租屋市場有許多是「限女性」、「限學生」,在這樣的社會排除下,中高齡男性淪為相對弱勢,租屋時常碰壁。李盈姿說,由於弱勢者在市場上獨立租屋存在困難性,除期待愛心房東出現,也希望政府可以盤點,或以目前「包租代管」的方式保障弱勢基本生活。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,根據崔媽媽過去調查顯示,在租屋市場中,願意接受出租給弱勢家庭的只占9%:在這9%中,願意租給單親家庭的最多,約占46%;身心障礙者和低收入戶分別是25%;而最少的是獨居老人跟精神障礙者,共約只占5%,「還有更多潛在的邊緣團體存在在租屋市場上」。

20180726-芒草心慈善協會李盈姿秘書長展示弱勢族群租屋居住環境圖。李盈姿(龍德成攝)
芒草心慈善協會秘書長李盈姿指出,現行租屋市場中有許多是「限女性」、「限學生」,在這樣的社會排除之下,中高齡男性在其中淪為相對弱勢。(龍德成攝)

呂秉怡:包租代管是過渡政策 社宅才應該是核心

政府自2017年推出「包租代管」政策,由政府委託租屋業者擔任「二房東」,由業者向房東簽訂包租契約,向房東支付房租,再將住宅優先轉租給弱勢戶或符合特定條件者,暫緩現行社會住宅數量不足的問題。其中,「公益出租人」(愛心房東)可以抵免房屋稅、地價稅等,也提供修繕獎勵。不過,包租代管的租約可能因方案而長短不一,但最長都不超過6年,外界疑慮是否可能將使弱勢者流轉於不同住所、讓不穩定性再度提高?

呂秉怡說,包租代管本就是過渡性的政策,社會住宅政策才應該是核心,但因社宅不可能短期內大量建設完成,因此先借用民間租屋市場協助。他說,包租代管應先協助「有錢也租不到房子」、「被房東排斥」等弱勢戶,且由社工或專業經理人中介輔導;不過,用包租代管來協助弱勢家庭,且壓在民間租屋市場上來執行,本身就存在挑戰。

新聞小辭典 包租代管

「包租代管」是政府興辦社會住宅政策中的一環,以「包租」或「代管」方式,取得民間空屋出租,盡力補足新建社會住宅不足的量能。政府的社會住宅方案,共包含12萬戶新建社宅,以及8萬戶的包租代管。

「包租」,是由政府委託租屋服務業者擔任「二房東」,由業者向房東簽訂包租契約,向房東支付房租,再將住宅轉租給房客,並負責管理該住宅;「代管」,則是由業者協助房東與房客簽訂租約,並由業者負責管理出租的住宅。

20180726-崔媽媽基金會呂秉怡執行長展示房東接受弱勢租屋示意圖。呂秉怡、崔媽媽基金會。(龍德成攝)
崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,用包租代管來協助弱勢家庭,且壓在民間租屋市場上來執行,本身就存在挑戰。(龍德成攝)

呂秉怡說,目前包租代管主要是委託房仲或租屋管理公司等專業經營者,而崔媽媽基金會是全台包租代管經營者中,唯一有較多社工資源的NGO。呂秉怡說,弱勢協助本就非房仲資產經營者的專長,所以也可能被房仲等資產管理者有意操作遊戲規則;例如,政府規定協助弱勢,但《住宅法》第4條提的弱勢有12種,包括單親家庭、精神障礙者、獨居老人等,後兩者是房東最不敢接受的,民間業者就可能只會挑「好處理」、日後風險較低的族群。

「這個就有違社會住宅的政策」,呂秉怡說,加上社宅是政府興辦,政府更不會隨意趕人,此外即使法定最長租期6年,但民間房東提前解約、或不再繼續方案,都是可能發生的。

中介經營者不同 港由社福團體經營 台以資產仲介為主

呂秉怡指出,香港「社會房屋」政策與台灣包租代管類似,不過最大差別在於,台灣是由租屋資產管理或仲介來經營,但香港則主要是由社工或社福團體經營,也因此對弱勢照顧、福利保障就相對緊密。

至於,台灣的社福或民間團體為什麼沒辦法進入包租代管作為輔導中介?呂秉怡說,「從去年底至今,六都的包租代管投標過程來看,可能是NGO對這塊不熟、不敢進入,因如果NGO有投標的話,政府基本上會優先讓標」。

另外,呂秉怡指出,因《不動產經紀業管理條例》有規定,媒合成交需要有經紀業的營業員跟經紀人資格,所以NGO要投標也必須和相關經理人合作,而困難度就會再提高。

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