捷運局如何主導低估市府持有土地貢獻度？

結果

捷運局主導估價：約28萬元／坪

日勝生取得的市價：60萬元／坪

問題關鍵

根據《聯開注意事項》，土地的貢獻度要以開發後的土地市價計算。要在2006年推估2016年4月開發後的土地市值，有很高的變數與難度，鑑價基準日選擇在2006年已不合理，捷運局竟還自創違反《不動產估價技術規則》的鑑價公式，指示估價師依照「土地開發前價格加計資本利息綜合利率」的方式計算。因此，兩家估價事務所推估出來的土地市價，與日勝生在接近時間取得的市價相去甚遠。而且，估價規則明訂須採用至少兩種估價法，但捷運局委託的事務所都只以「土地開發分析法」估價。

採用「土地開發分析法」，包括建造時間、利息高低都是重要變數，但市政府、日勝生委託的事務所共4份報告，鑑價參數設定都不一致，廉政會質疑，這樣的鑑價報告能算數嗎？

此外，市政府計算建商建物貢獻度的利息，使用1999年的行情、8%複利計算，但對於自己的土地，卻只用2006年2％到3％左右的利率單利計算，明顯是不平等條約。