租屋族打擊惡房東!電費、報稅、押金通通於法有據不怕亂喊價

2020-03-05 12:30

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租賃專法上路後,房客務必了解相關規範事項,保障自身權益。(圖/ flickr)

租賃專法上路後,房客務必了解相關規範事項,保障自身權益。(圖/ flickr)

「你應該知道的是:租屋契約方式不只一種,除口頭契約外,新法更明訂房東不能讓房客不能報稅、不能遷入戶籍、所得稅金增加由房客負擔等,這些法條皆是為了能夠讓房客權益受到規範保障。」

口頭訂租約就有效

我當律師,常常遇到有人問我一個問題,「律師,我去看了一間房子,也付了錢說好要租了,可是還沒有簽約,是不是租約無效我可以把錢拿回來?」

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基本上會這樣問,一定是以為租約一定要簽白紙黑字,也就是一定要在一本租約上簽名才會生效,但這樣的觀念其實是錯的。

想一想,我們每天去外面吃飯,或者買水果,有跟老闆簽一本白紙黑字的合約嗎?當然沒有啊!可是可以講吃飯跟買水果的合約就因此無效嗎?當然不是。即便沒有簽約,可是當我們跟老闆說來個75元的排骨飯,或者25元一斤的柳丁買2斤,老闆也願意賣,吃飯跟買水果的合約都已經生效了。

因為法律並沒有要求吃飯跟買水果一定要簽立書面,這叫做「不要式行為」,至於有些法律規定一定要具備書面形式的,例如像是結婚、離婚,一定要有結婚證書或離婚協議書這一類的,叫做「要式行為」。

租房子,就跟吃飯還有買水果一樣,都是屬於「不要式行為」,所以一旦跟房東講好要租房子,錢也已經付了,這個租約就算有效了。你說多少錢要租,房東也願意按照你講的金額租給你,這個租約就合法成立了,不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。

但是啊,畢竟是租一個房子,重要的事情包括像租金、租約期間、押金、修繕責任、可不可以轉租等等,如果沒有一個白紙黑字的憑證,會不會日後房東跟房客一人講一種話,也很容易發生糾紛,而且根本無從認定誰在說謊。

因此,即便租約沒有規定一定要簽紙本的租約才合法成立生效,但房東房客之間最好還是要簽租賃契約,避免對租約的內容日後產生爭執。而且,法律有特別規定,一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立,就視為是不定期限的租賃。

在跟房東、房客間產生爭議時,扣押金是房東時常使用的招式。(圖/網路溫度計)
合法成立的租約不會因為沒有簽白紙黑字就無效,而且法律特別規定,一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立,就視為是不定期限的租賃。(圖/網路溫度計)

變成不定期租賃會怎樣?

原則上如果是不定期租賃,那房客就賺到了。定期租賃有一個到期的時間,例如是年底12月31日,租約到了那一天,房東可以說:「ㄟ,我們租約到期了,我不要再租給你了」,同樣,房客也可以說:「ㄟ,租約到期了,我不要跟你租了」。相反的,租約變成不定期租賃會怎樣呢?不定期就會變成沒有一個「ending的時間」,房東就沒有辦法說到期不要再租了,這時候該怎麼辦呢?

這在過去,除非發生土地法一百條規定的情形,房東才可以請房客搬家,例如像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額,用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償,換言之,只要房客有照時間繳租金,也沒有違約,那房東就無法自行把房客趕走,必須跟房客協商,而且通常要付一筆搬遷費,才能把房客請走。

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