包租公超難當!宅男股神後悔告白:「維修、稅金都算我的,最後只賺1%多!」

2020-01-06 08:20

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大樓房東是人人稱羨的對象,但獲利與稅費息息相關,其實沒想像中賺錢。(資料照,方詠騰攝)

大樓房東是人人稱羨的對象,但獲利與稅費息息相關,其實沒想像中賺錢。(資料照,方詠騰攝)

你應該知道的是:以19年將300萬日圓的本錢、翻成230億日圓的日本知名投資人cis,至今仍然租房子住,因為他非常反對買房收租。原因是日本持有不動產稅費較高、房東除了要負擔維修還有高額稅金支出,結算下來稅後報酬率竟然不到2%;cis建議,與其幻想在日本當包租公,不如把錢分為十份、投入不會倒閉的美國公司債,每年還可拿到上看4%的收益!

投資房地產是自討苦吃

我也試過投資房地產,但感覺與其說是投資,不如說是強制勞動。

雷曼風暴後,房地產價格暴跌,所以我買了大樓,就當是學習。

我家附近沒有便利商店,心想買下附近的大樓租給便利商店做生意,以後的生活就會方便許多也是原因之一。

目前我在東京有兩棟大樓、一棟華廈,在名古屋也持有一部分的大樓。結果我得到了「早知道就別買」的教訓。

大樓房東或許是人人稱羨的對象,這可真是大錯特錯,因為根本賺不到錢。

我持有的大樓換算成市價約二十∼二十五億圓,從中得到的房租收入扣完稅大概還不到三千萬,投資報酬率連百分之一點五都沒有。

就算土地價格不變,建築物也會年復一年折舊,想要招商也不見得能招滿。

要是再考慮到遲早要大規模修繕,報酬率連百分之一都不到。再加上還得填寫各種文件,身為房東有很多義務,而且不是想脫手就能馬上賣掉的東西。

我認為如果有錢買大樓,還不如把這筆錢拿去做其他事還比較輕鬆也比較賺得到錢。單是買美國國債,每年就有百分之二∼三的投報率。也可以再多花點技巧,將資金分散於購買十家不用擔心會破產的美國公司債。已經發行的公司債平均都能有百分之四左右的報酬率。如果不想承擔匯率風險,每年只要多花千分之一∼二,就能完全避險。

購買這一類的債券需要一點技巧,但是耗費的心力遠比房地產輕鬆多了。既不用背負房東的義務,還有四∼五倍的投資報酬率。

大樓房東就給那些想當大樓房東的人去當吧。要我說的話,大樓房東根本是吃力不討好的工作。感覺就像是某種懲罰遊戲,一點也不誇張。

順帶一提,我自己住在租來的房子裡。當初從家裡搬出來的時候,資產為兩億圓,住的是房租二十八萬圓的華廈,因為從那裡去打麻將很方便。

後來生了孩子,資產也增加了,就搬到現在住的地方。加上兩輛車的停車場,每個月的房租是一百八十萬圓。並非高塔式住宅,而是低層大樓。我個人不大理解住在高樓大廈的價值,出個門就要花上五分鐘也太麻煩了。

我覺得租房子很方便,所以也不想買房子,當大樓房東已經讓我受夠了持有房地產這件事。

像現在這樣住在租來的房子裡,就連電燈不亮,只要跟櫃台說一聲,就有人來換燈泡。上網訂的整箱保特瓶麥茶也會幫我搬到家門口。要洗的衣服只要交給櫃台,櫃台就會幫我送洗,還會幫我去拿回來。

我絲毫沒有想蓋一棟屬於自己的房子,當一國一城之主的念頭,認為那只是一種自我滿足。對我而言,能幫我把整箱麥茶送到家門口的方便性還比較重要。

投資最重要的是效率

有位一起做股票的朋友在大約四十歲的時候花五億多買了房子。

買房子本身沒有對錯,不過他當時的總資產只有七億圓,所以只剩下一億多。

這也太荒唐了吧!

他的理由是,玩股票永遠不知道明天會發生什麼事,所以想留給老婆孩子可以握在手裡的東西。

我忍不住反唇相譏:「既然要做這麼沒效率的事,為什麼還要玩股票?」可是房子買都買了,最好的方法是就算虧點錢也要趕緊賣掉,否則就拿房子去抵押,可以借到多少錢就借多少。我費盡唇舌想要說服他。

只要待在股市一天,手上的現金就是力量。愈是靠投資賺錢的人,花在投資以外的錢就要更小心謹慎。

感覺大概是賺到一億圓只能花六百萬。一旦超過一千萬,就要有花太多錢的自覺。

要是沒了本金,就無法賺大錢,也無法採取比較強勢的策略。我個人認為最有效率的投資方法是找出能大撈一筆的機會,盡可能把全部財產都投進去。

所以我才會鎖定股價波動比較劇烈的個股,小心翼翼的保管著可以孤注一擲的資金。

我認為效率就是一切,絕對不會像他那樣。就我的判斷來說,他大概有百分之二十∼二十五的機率會被股票市場洗出去。

結果他並未抵押房子借錢,而且還是讓本金增加了。每次提起買房子的事,我都會教訓他,身為操盤手,他做出了錯誤的決定,但市場就是因為也有這種人才好玩。他的名字叫降臨,是作風相當老派的賭徒,當時的外表與流氓無異,但現在則是不折不扣的老好人。

我目前的資產只有不到百分之一是長期持有的股票,黃金與白金占百分之二,百分之十是房地產,還有百分之十是再保險商品,外幣計價的債券占了百分之六左右,剩下的百分之七十都是現金。

因此大約有一百六十億圓的現金,每次進場的時候先會扣掉存在另一個戶頭的十億圓稅金,用剩下的一百五十億圓來交易。

黃金和白金是為了以備不時之需的退路。

雖說要先另外存好一筆家人的生活費,才能盡情的在股市裡殺進殺出,但是萬一東京被炸彈摧毀,其他資產全部付之一炬,憑我的體力可能也保護不了那些黃金白銀不被搶走,這麼一來就失去保障的意義了。

房地產和再保險商品都是為了學習才買的,我已經深刻的領悟到投資房地產有多麼折磨人了。

我不只對買房子沒興趣,也絲毫沒有想要高級的手表或名車的欲望,對名牌不屑一顧,衣服多半是優衣庫的產品。包含鞋子在內,我對身上穿戴的東西是貴還是便宜毫不在意,頂多買愛馬仕的喀什米爾毛衣,因為真的很好穿。也完全沒有結交明星的欲望,與不認識的人見面只會徒增疲憊。

沒有小飛機,也沒有遊艇,更沒有別墅。比起擁有那些東西,付錢用租的還樂得輕鬆。

若說我買過什麼昂貴的東西,頂多只有葡萄酒和香檳,但也不是非喝不可。再來就是付費的手機遊戲,我付了將近九千萬圓給目前正在玩的遊戲「天堂二:革命」。我是聽過有人花在手遊的錢可以買一輛車,但是可以買一棟房子的人應該不多。

作者/CIS

本文摘自主力的思維:日本神之散戶cis,發一條推特就能撼動日經指數

20191231主力的思維:日本神之散戶cis,發一條推特就能撼動日經指數(圖片取自博客來)
主力的思維:日本神之散戶cis,發一條推特就能撼動日經指數(圖片取自博客來)

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