吳盛富觀點:老了,才會發現一輩子不買房的是贏家…5張圖,看出台灣房價沒救了

2017-01-05 06:50

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台北房地產房市(呂紹煒攝)

台北房地產房市(呂紹煒攝)

投資 永遠要保持思考 !!

套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣

都沒人了 賣給誰 ?

投資 永遠要保持思考 !!(圖/文 呂紹煒)
投資 永遠要保持思考 !!(圖/文 作者提供)

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口)

人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少,

高金字塔圖。人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。(圖/文 呂紹煒)
高金字塔圖。人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。(圖/文 作者提供)

而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。

人減少第一件事情 會減少的就是:消費 人減少 > 消費減低

消費的減少會影響投資的意願,廠商因消費減低 > 引動投資減低。

最後,人長大了,這些人會納稅 :人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少。

人,是一國的根本 , 沒有人就甚麼都別談了。

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪300萬還太低。

那我們就從人口這個角度來看看,是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年

台灣房價的價格指數。2014年開始有下滑的趨勢了。(圖/文 呂紹煒)
台灣房價的價格指數。2014年開始有下滑的趨勢了。(圖/文 作者提供)

我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30-55歲為主體

2015年的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2015年的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)


 首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋

1.65以上的高齡人口,今年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。

2.紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。

意義:30-55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,

只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻

不僅如此,30-55歲是人生中消費規模最大,而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),過了這個區間之後消費就會開始遞減,超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。

所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。 

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍,怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年>2030年的變化

這是2020年推估的人口金字塔圖

2020年推估的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2020年推估的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)

 1.這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6% >16.3%

 2.而且30 – 55歲這一階段的人也開始遞減了,這是台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。

3.從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。

再往下看到了2025年 (10年後)

1.台灣此時應該再得一個台灣之光,全世界最高齡的國家!每5人就有1人是65歲以上的高齡人口,這時台灣還有什麼產業或者執政者,可以扭轉整個劣勢?

2.除了高齡化之外,這時台灣的年輕人應該會去國外工作,因為國內整體的工作機會降低了,甚至工資也不如外出工作來的好。

3.此時房地產能獨善其身?沒有崩盤就是好棒棒了。

到了2030年 (15年後)

2030年 (15年後)的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2030年 (15年後)的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)

1.恭喜台灣賀喜台灣,短短15年光景,台灣會在接下來的50年都穩站世界第一,人口結構世界第一高齡。

2.而這時的內需會非常不振,年輕人都將出國工作,否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人

3.從上面的推論,都沒人了房地產怎麼會好呢?

這是2050年的人口金字塔:不解釋

2050年的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2050年的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)

台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低

我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!而且高房價也會排擠掉其他部份的消費 , 更造成惡性循環的加大。

此圖是台灣的出生人口,要讓上面的人口金字塔扭轉,

台灣的出生人口。(圖/文 呂紹煒)
台灣的出生人口。(圖/文 提作者提供)

那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……

台灣的出生人口數。每年平均出生20萬人。(圖/文 呂紹煒)
台灣的出生人口數。每年平均出生20萬人。(圖/文 作者提供)

而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。

人口大減首先衝擊的就是婦產科醫生、嬰兒用品業者,6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師,國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV),大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條,我們已知有兩所學校退場了。

而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI 與 失業率。

製造業PMI(採購經理人指數) 與 失業率。(圖/文 呂紹煒)
製造業PMI(採購經理人指數) 與 失業率。(圖/文 作者提供)

為什麼失業率與失業人口中間會有一條紅線呢?

失業人口。紅線表,中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假, 嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況。(圖/文 呂紹煒)
失業人口。紅線表,中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假, 嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況。(圖/文 作者提供)
失業率。紅線表,中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假, 嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況。(圖/文 呂紹煒)
失業率。紅線表,中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假, 嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況。(圖/文 作者提供)

這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況:很多房仲雖然有就業:但是沒有收入;很多四大慘業的員工,有工作但是放無薪假中;更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。

關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯,恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。

單月營收年增率。2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。(圖/文 呂紹煒)
單月營收年增率。2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。(圖/文 作者提供)

最後再補一槍,如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?有9成都是存貨的建商應該要注意。

套一句 帥過頭的話 : 賣不出去,加價賣。

都沒人了,賣給誰 ?

櫻花建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 呂紹煒)
櫻花建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 作者提供)
長虹建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 呂紹煒)
長虹建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 作者提供)
京城建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 呂紹煒)
京城建設。如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢? 有9成都是存貨的建商應該要注意。(圖/文 作者提供)

我想以上資料,相信大家都接觸過很多次了,再來我將會點出 台灣目前仍比較有希望的產業。

問題一樣在人,官股銀行 年輕人多 還是 民營銀行 年輕人多 ? 

台灣的產業,年輕人多的才能夠延續下去 。

資料來源 : 
人口金字塔推估圖 經建會
出生人口 戶政司
房價指數 
失業率
個股財報資料

額外看新文 : 人口與經濟 

*作者為中華大學資訊管理學系碩士班畢,目前現任職於金融業,財經專欄作家。本文授權轉載,原標題為〈理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價〉,更多作者好文請看作者的財經部落格「Just a Cafe」

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