吳盛富觀點:老了,才會發現一輩子不買房的是贏家…5張圖,看出台灣房價沒救了

2017-01-05 06:50

? 人氣

台北房地產房市(呂紹煒攝)

台北房地產房市(呂紹煒攝)

投資 永遠要保持思考 !!

套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣

都沒人了 賣給誰 ?

投資 永遠要保持思考 !!(圖/文 呂紹煒)
投資 永遠要保持思考 !!(圖/文 作者提供)

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口)

人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少,

高金字塔圖。人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。(圖/文 呂紹煒)
高金字塔圖。人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。(圖/文 作者提供)

而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長。

人減少第一件事情 會減少的就是:消費 人減少 > 消費減低

消費的減少會影響投資的意願,廠商因消費減低 > 引動投資減低。

最後,人長大了,這些人會納稅 :人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少。

人,是一國的根本 , 沒有人就甚麼都別談了。

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪300萬還太低。

那我們就從人口這個角度來看看,是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年

台灣房價的價格指數。2014年開始有下滑的趨勢了。(圖/文 呂紹煒)
台灣房價的價格指數。2014年開始有下滑的趨勢了。(圖/文 作者提供)

我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30-55歲為主體

2015年的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2015年的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)


 首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋

1.65以上的高齡人口,今年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。

2.紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。

意義:30-55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,

只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻

不僅如此,30-55歲是人生中消費規模最大,而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),過了這個區間之後消費就會開始遞減,超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。

所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。 

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍,怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年>2030年的變化

這是2020年推估的人口金字塔圖

2020年推估的人口金字塔圖。(圖/文 呂紹煒)
2020年推估的人口金字塔圖。(圖/文 作者提供)

 1.這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6% >16.3%

 2.而且30 – 55歲這一階段的人也開始遞減了,這是台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。

3.從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。

關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章