圖解》爸媽送房子和自己買房，將來賣掉稅竟可能不同？買賣、贈與、繼承3種取得成本一次比

爸爸當年花1200萬元買房，送給兒子後，兒子以1100萬元賣掉，成交價格比爸爸當初買價還少100萬元，竟然仍被國稅局核定要繳10萬元房地合一稅，究竟為什麼？根據財政部北區國稅局公布的實際案例，問題出在房屋的「取得成本」不能直接沿用父母當初購買的價格。依照現行房地合一稅規定，自己買房、父母生前贈與、父母過世後繼承，出售時採用的成本認定方式可能不同，連持有年限及適用稅率也有差異。同樣是一間房子，取得方式不同，將來出售時究竟會影響哪些稅金？

根據財政部北區國稅局2025年10月30日公布的查核案例，一名父親在2013年1月6日以1200萬元購入房地，2016年2月5日贈與兒子。兒子於2024年10月1日以1100萬元出售，申報房地合一稅時，將父親最初購入的1200萬元，加上相關稅費5萬元，合計1205萬元列為取得成本。由於出售價格低於申報成本，兒子原本認為這筆交易沒有獲利。

不過，國稅局查核發現，兒子是透過「受贈」取得房地，依規定必須採用受贈當時的房屋評定現值及公告土地現值，再按消費者物價指數調整，而不能直接沿用父親最初的購買價格。該案受贈時房屋評定現值為88萬元、公告土地現值為725萬元，兩者合計813萬元，按113%的物價指數調整後為918.69萬元，再加計受贈時負擔的契稅3萬元及土地增值稅78.31萬元，國稅局核認可減除成本為1000萬元。

最終，國稅局以1100萬元成交價額，扣除1000萬元取得成本、40萬元移轉費用，以及10萬元土地漲價總數額，認定課稅所得為50萬元。由於兒子持有期間超過5年、未逾10年，適用20%稅率，最後遭核定補繳10萬元房地合一稅。

依照財政部房地合一稅相關規定，適用新制的房地交易，原則上以出售時成交價額，減去法定取得成本及相關費用，再依規定減除可扣抵的交易損失、土地漲價總數額，計算課稅所得。不過，取得成本究竟是多少，必須先確認房屋透過哪種方式取得。三種取得方式的成本認定原則如下：

其中，配偶之間相互贈與具有特殊規定，取得成本須依配偶原先從第三人購買、繼承或受贈的方式認定，不能直接套用一般父母贈與子女的計算方式。

雖然一般贈與與繼承在房地合一新制下，取得成本的基本計算方式相同，但兩者還有一個重要差別，就是「持有期間」如何認定。依照財政部規定，子女透過父母生前贈與取得房屋，持有期間原則上從受贈取得日開始計算，不能直接把父母原本持有房屋的時間加進來。 （相關報導： 退休不只有勞保能領！勞動部發1筆錢「沒65歲、還在工作都可拿」，如何申請條件一次看 ｜ 更多文章 ）

依照目前房地合一稅2.0規定，中華民國境內居住個人出售適用新制的房地，一般情況下，持有2年以內稅率為45%、超過2年至5年為35%、超過5年至10年為20%、超過10年為15%。至於因調職、非自願離職等特定情況出售房地，符合規定者可能適用20%特殊稅率；符合自住條件者，也另有優惠規定。

另一個影響稅負的關鍵，是房屋適用舊制還是新制。房地合一稅自2016年1月1日施行，原則上，2016年起取得的房地，出售時應適用新制。不過，透過繼承取得的房地，還須考慮被繼承人原本取得房屋的日期，不能只看子女何時辦理繼承登記。

依照財政部規定，如果父母在2015年12月31日以前取得房地，子女於2016年以後繼承，原則上仍適用舊制。出售時，房屋部分的財產交易所得須併入交易年度綜合所得總額課稅，土地交易所得則免納綜合所得稅，但土地移轉仍須依規定申報土地增值稅，實際是否應繳納，則依相關規定判斷。

如果這類繼承房地符合房地合一新制的自住優惠條件，納稅人也可能依法選擇按新制申報，享有課稅所得400萬元以下免稅、超過部分按10%課稅的優惠。相反地，如果父母是在2016年以後購入房屋，過世後由子女繼承，子女出售時原則上適用房地合一新制。

財政部2026年7月15日發布解釋令，針對適用舊制的繼承、受贈房屋，新增依消費者物價指數調整取得成本的計算方式。過去民眾出售這類舊制房屋，通常以繼承或受贈當時的房屋評定現值作為成本，如果取得與出售時間相隔多年，容易因物價上漲，使帳面上的財產交易所得偏高。依照新規定，如果民眾能提供房屋實際成交價額，或國稅局已查得相關資料，可將繼承或受贈時的房屋評定現值，按照出售時與取得時的消費者物價指數比率調整後，再從房屋成交價額中減除。這項調整針對的是適用舊制的房屋交易所得，並不會改變原本適用的課稅制度。

財政部中區國稅局2026年10月16日舉例，一名民眾於2011年6月繼承父親留下的房屋，當時房屋評定現值100萬元，2026年5月以300萬元出售。依新規定，取得成本可按121.7%的物價指數比率調整，從100萬元提高至121.7萬元。在假設沒有其他可減除費用的情況下，房屋財產交易所得由原先的200萬元降為178.3萬元，減少21.7萬元。由於這筆交易適用舊制，房屋交易所得應依法併入綜合所得總額計算稅金，取得成本提高21.7萬元，並不代表實際應繳稅款就直接減少21.7萬元，仍須視納稅人的所得及適用稅率而定。 （相關報導： 退休不只有勞保能領！勞動部發1筆錢「沒65歲、還在工作都可拿」，如何申請條件一次看 ｜ 更多文章 ）

除了取得成本，出售房屋時支付的相關費用，也可能影響最後的課稅所得。依照財政部說明，購屋時支付的契稅、印花稅、代書費、規費及仲介費等必要支出，在符合條件並有證明文件的情況下，可以依法列入成本。持有房屋期間，如果進行能增加房屋價值或效能，且效益非2年內耗竭的增置、改良或修繕，也可能符合可減除成本規定。至於出售時支付的仲介服務費、代書費等必要費用，同樣應保存單據，以供國稅局查核。不過，一般日常維修、單純維持房屋使用狀態的支出，未必符合增加房屋價值的成本認定條件，不能把所有裝潢或修繕費用直接列入。

此外，適用房地合一新制的房屋，如果符合自住優惠要件，包括本人、配偶或未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，交易前6年沒有出租、供營業或執行業務使用，以及本人與配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用該項優惠等，課稅所得400萬元以下可免稅，超過400萬元的部分則適用10%稅率。至於繼承房地能否合併計算被繼承人的自住期間，仍須確認相關期間是否符合設籍、實際居住及使用規定。

民眾出售適用房地合一新制的房屋土地，依照財政部規定，原則上應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，向國稅局申報房地合一稅，即使交易計算結果沒有應納稅額，仍可能負有申報義務。若屬舊制房屋交易所得，則依規定併入出售年度的綜合所得稅，於次年辦理結算申報。房屋的所有權可以交給下一代，但父母當年的購屋成本與持有時間，未必會隨著產權移轉而完整延續。 （相關報導： 退休不只有勞保能領！勞動部發1筆錢「沒65歲、還在工作都可拿」，如何申請條件一次看 ｜ 更多文章 ）

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