爸爸1000萬買的房贈與兒子，兒子1200萬賣掉「成本不是1000萬」！房地合一稅算法很多人搞錯

爸爸花1000萬元買了一間房，幾年後把房子送給兒子，兒子再以1200萬元賣掉，房地合一稅該怎麼算？很多人的第一個反應，可能是拿1200萬元售價減掉爸爸當年的1000萬元買價，認為兒子只賺了200萬元。不過，如果兒子是在2016年1月1日以後受贈取得、出售時屬於房地合一稅課稅範圍，算法並不是這麼直接。依財政部規定，受贈取得房地後出售，取得成本原則上不是沿用贈與人當初實際花多少錢買，而是以受贈當時的房屋評定現值、公告土地現值，再按消費者物價指數調整後計算。也就是說，即使爸爸當初真的花1000萬元買房，這1000萬元也不一定能直接拿來替兒子扣除。

一般自己出錢買房，之後再出售，如果能提出相關證明文件，原始取得成本原則上就是當初買房實際支付的成本。但如果房子不是自己買來的，而是父母「送」的，算法就不一樣。財政部稅務入口網說明，房屋土地如果是因繼承或受贈取得，計算房地交易所得時，可以減除的原始取得成本，原則上是「繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值」，再依交易日所屬年月政府已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整，而不是直接沿用前一手當初實際買房的成交價格。

因此，假設爸爸當初花1000萬元買下一間房，後來再贈與兒子，兒子日後以1200萬元出售，不能直接用「1200萬－1000萬＝200萬元」，就認定房地交易所得只有200萬元。真正能扣除多少成本，還得看兒子受贈當時的房屋評定現值、公告土地現值、消費者物價指數，以及有沒有符合規定而且能提出證明的取得、改良及移轉費用。光知道「爸爸1000萬元買、兒子1200萬元賣」兩個數字，還無法直接算出兒子最後要繳多少房地合一稅。

這種情況並非只是紙上談兵。財政部北區國稅局就曾公布一件實際案例。案例中的父親在2013年以1200萬元買進一筆房地，2016年2月5日將房地贈與兒子，兒子到了2024年10月1日再以1100萬元出售。

從一般人的直覺來看，爸爸當初花1200萬元買進，兒子最後只賣1100萬元，價格還少了100萬元，似乎根本沒有賺錢。兒子申報房地合一稅時，也把爸爸當年的1200萬元買價及相關稅費5萬元列入成本，申報可減除成本共1205萬元；另外列報移轉費用40萬元及土地漲價總數額10萬元，最後自行申報為虧損。但北區國稅局查核後認定，兒子是透過贈與取得這筆房地，因此不能直接把爸爸當年1200萬元的實際買價拿來當作自己的取得成本。 （相關報導： 配偶過世，退休金能不能繼續領？勞保、勞退「身故請領大不同」！一文看懂領法與資格限制 ｜ 更多文章 ）

北區國稅局重新核算後，以兒子受贈時的房屋評定現值88萬元、公告土地現值725萬元，乘以消費者物價指數113%，再加上兒子受贈時繳納的契稅3萬元及土地增值稅78萬3100元，最後核定可減除成本為1000萬元。依財政部現行房地合一稅計算公式，房屋土地交易所得額為「成交價額－可減除成本及費用」，因此這筆交易可先算出：

• 1100萬元成交價額－1000萬元可減除成本－40萬元移轉費用＝60萬元房屋土地交易所得額。

接著計算課稅所得時，再減除土地漲價總數額10萬元，因此：

• 60萬元－10萬元＝50萬元課稅所得。

由於兒子自2016年受贈後持有至2024年出售，持有期間超過5年、未逾10年，適用20%稅率，因此國稅局核定應補繳稅額10萬元。這名兒子明明只賣1100萬元，比爸爸當初1200萬元的實際買價還少100萬元，依稅法重新計算後，仍然出現50萬元課稅所得。關鍵就在於，稅法認定的「兒子取得成本」，不是爸爸當年的實際買價。

依財政部現行規定，個人出售適用房地合一稅的房屋土地，如果是自己出價取得，計算方式為：房屋土地交易所得＝交易成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用。如果房屋土地是透過繼承或受贈取得，則原始成本改以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再按政府發布的消費者物價指數調整後計算。

至於「課稅所得」，還要再從房屋土地交易所得中，減掉交易日前3年內可以扣抵的房屋土地交易損失，以及依土地稅法規定計算的土地漲價總數額。除了原始取得成本外，如果能提出證明文件，取得房屋土地達到可供使用狀態前所支付的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及符合規定的改良、修繕等支出，也可能列入可以減除的成本及費用。是否能列入，仍要看支出性質及相關證明文件。

除了成本容易算錯，另一個常見誤區就是「持有期間」。目前境內居住者出售適用房地合一稅的房地，持有2年以內適用45%稅率；超過2年、未逾5年為35%；超過5年、未逾10年為20%；超過10年則為15%。符合自住房地租稅優惠條件者，課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元部分適用10%稅率。

但爸爸已經持有房子很多年，並不代表房子送給兒子後，爸爸前面的持有時間都能直接算到兒子身上。依財政部《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，因繼承或受遺贈取得房地，可以依規定把被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算；因配偶贈與取得，也可以把配偶持有期間合併計算。一般父母直接把房地贈與子女，則沒有列在可以合併父母持有期間的規定內。

例如爸爸自己已經持有房屋10多年，今天才把房子贈與兒子，兒子1年後就出售，不能因為爸爸已經持有超過10年，就直接認為兒子也能適用「持有超過10年」的15%稅率。因此，父母把房產直接贈與子女後，子女如果很快出售，除了取得成本可能低於原本想像，也要留意持有期間重新計算後，可能適用較高稅率。 （相關報導： 配偶過世，退休金能不能繼續領？勞保、勞退「身故請領大不同」！一文看懂領法與資格限制 ｜ 更多文章 ）

不過，父母贈與子女與夫妻之間互相贈與，在房地合一稅上的規則並不完全相同。依現行規定，因配偶贈與取得，而且符合配偶相互贈與財產不計入贈與總額規定的房地，其取得日可以追溯至配偶間第一次相互贈與前，原持有人最初取得財產的日期；取得成本也可以依規定回到配偶原始取得成本認定。因此，「爸爸送兒子」、「夫妻互贈」以及「繼承父母房屋」，在房地合一稅的取得成本、取得日及持有期間上，不能全部套用同一種算法。

父母把房產贈與子女時，大家最先注意的通常是贈與稅，但子女將來出售房屋時，則可能再碰到房地合一稅。而且，不動產在辦理贈與時，贈與價值也不是直接拿市場成交價或爸爸當初的買價計算。依財政部規定，土地原則上以公告土地現值計算，房屋則以房屋評定標準價格計算贈與價值。

因此，爸爸當初實際花多少錢買房、贈與時申報的財產價值，以及兒子日後出售時能認列多少取得成本，本來就是不同的稅務概念。另外，房地合一稅也不是等到隔年5月申報綜合所得稅時才處理。個人出售符合房地合一稅課稅範圍的房屋土地，原則上應自完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報；就算最後計算結果是虧損或沒有應納稅額，符合申報範圍的案件仍要辦理申報。

至於2016年以前取得、仍適用舊制的房屋，所得計算方式與房地合一稅不同，出售前仍要先確認房屋取得時間及適用制度。因此，父母把房產贈與子女時，若子女未來可能出售，除了眼前的贈與稅，也要一起看未來出售時的取得成本、持有期間與房地合一稅率。否則等到真正賣房，才可能發現稅法認定的成本，和爸爸當年的買價差了一大截。 （相關報導： 配偶過世，退休金能不能繼續領？勞保、勞退「身故請領大不同」！一文看懂領法與資格限制 ｜ 更多文章 ）

參考資料：財政部、財政部北區國稅局、財政部稅務入口網、《所得稅法》、《房地合一課徵所得稅申報作業要點》。

本文內容依現行法規及主管機關公開資料整理，僅供一般資訊參考；實際稅負仍會因房屋取得時間、取得方式、持有期間、成本費用及個案事實而異，如有申報需求，仍應以財政部、所屬國稅局最新規定及實際核定結果為準。