觀點投書：桃園「可負擔住宅」：台灣多元住宅政策的新契機？

桃園市政府近期拋出「可負擔住宅」構想，計畫在中壢體育園區、機捷沿線整體開發區，供給約三千戶每坪價格「 甚至有可能2字頭」的住宅給首購族，並搭配須回售給市府的封閉性買賣機制。此說一出，立刻引發各界討論，有人視之為突破性的創新，也有人質疑是否會重演過去「合宜住宅」的爭議。但不論如何，它提出一個新的政策思路：在台灣高房價的困境中， 除傳統的「租屋」與「買房」外，民眾是否有其他的居住選擇？

這種選擇國外普遍稱為「中間型住宅」，泛指能提供比傳統租賃更長期與穩定的居住安全感，以及比市場購屋更可負擔進入門檻的住宅產品， 並以收入不符經濟弱勢但又無力市場購屋的家庭為主要供給對象。依各國實踐經驗，大致可分為以下四種類型 ：

第一種是使用權模式，住戶只需支付一筆使用權費，即可享有無期限的租賃權，例如芬蘭的「使用權住宅制度」。第二是部分產權模式，住戶只需買下部分產權、其餘部分以租金支付， 即可獲持續居住保障，例如英國的「共享產權住宅」、荷蘭的「保障購屋制度」。第三是共有產權模式，房屋由住戶以股份形式共同持有與管理，居住穩定可負擔，如瑞士等許多國家的住宅合作社。最後是有限制產權模式，住戶以低於市價購買房屋，但必須遵守自住義務與未來轉售限制，避免商品化炒作。

桃園這次提出的「可負擔住宅」，顯然是屬於上述的有限制產權模式，類似西班牙的「保障住宅」、法國的「社會租購住宅」，以及美國部分城市的 「價格限制住宅」。這些不同方案的共通性，在於對房屋售出後的嚴格規範： 它們要求住戶必須自住，設定一定持有年限，並規定後續轉售對象須符合特定資格、轉售價格必須依規定計算或回售給政府，以杜絕住宅資源被挪用與炒作。

另更關鍵的是，這些規範能否有效落實執行，並不受政治壓力能長期維持。眾所皆知，台灣過往國宅、 軍宅與合宜住宅也都有自住義務、轉售期限等規定，但結果卻是補貼資源淪為炒作商品。 殷鑑不遠，如今若要推動規範更嚴格的「可負擔住宅」，在中央《住宅法》缺乏對應法令依據下，地方政府要如何能有效推動與維繫監管，將是一大挑戰。

例如，面對土地價格與營建成本高漲，如何達成供給數量目標並維持可負擔價位，將考驗市府土地供給及興建策略。此外，估價與回購程序如何設計得公平透明，以避免住戶權益受損，或導致市府背負過高財務風險，也至關重要。更甚者，未來如面對購買民眾要求鬆綁的選票壓力能否挺住？這些都是無法迴避的嚴峻課題。

因此，桃園市「可負擔住宅」 政策的下一步，除了必須盡快提出明確的方案細節，如興辦方式、申請資格、估價基準、回售與再次出售機制等。更重要的是， 要仔細評估這些機制規範後續操作的可行性與穩定性， 務求「 管的住、管的久」，避免重蹈過往國宅與合宜宅的覆轍。

住宅問題本就不會有單一解方，但桃園市這次的嘗試，至少為台灣蹚出一條「租」與「買」之外的新思路。關鍵在於，我們是否願意正視中間型住宅的政策潛力與必要性，並拿出足夠的制度創新勇氣與落實執行決心。若能如此，桃園的「可負擔住宅」不僅是地方的方案，更可能成為建構我國多元住宅體系的契機。

＊作者為OURs都市改革組織秘書長 （相關報導： 觀點投書：社宅政策對內政效果的調控 ｜ 更多文章 ）