中央銀行打擊炒作再出招，限定建商購地貸款需在18個月內開工。房市趨勢專家李同榮直言，央行措施值得肯定，但政府一方面趁著房市熱絡大量標售公有土地，帶動地價屢創新高，如果炒地火苗永遠不熄，「打炒地」終將淪為「草打地」，他也針對公有土地標售規範與配套提出四大建言。
央行昨（13）日召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，落實借款人依限動工興建，並且訂定「打炒地」四大措施與查核重點。
李同榮指出，過去大家千呼萬喚政府「打炒房」不如「打炒地」，央行去年12月17日新增規範購地借款人應切結於「一定期間」內動工興建。這項措施的確可以有一定程度規範囤地行為，但他認為很多政策實施不是無法可管，而是有法不管，猶如過去紅單納管課稅政策實施，都不是無法可管，問題出在執行力不夠堅實，才會導致效率不彰。
「打炒地」終將淪為「草打地」
李同榮認為，目前炒地的火苗，來自政府趁著房市主升段期間大量標售公有土地，地價屢創新高，成為市場追漲指標，國產署與地方政府等於間接助漲地價不合理上漲。
尤其最近台積電落腳高雄設廠的訊息才剛發布，高雄市政府就火速標售20筆土地，其中18筆土地順利高價脫標，華雄建設董座以個人名義買下楠梓商三土地，單價64.21萬元創區域新高，溢價率高達104.4%，市府的行銷手法並不遜於民間企業。
其實不只高雄，六都標售土地聲浪一波未止一波又起，李同榮直言，一旦炒地火源不熄，加上打火執行不力，「打炒地」終將淪為「草打地」。
打房政策過於頻繁 讓人麻痺
央行唯恐金融機構執行不力，特別籲請金融機構辦理購地貸款，應將以下項目納入授信內規，作為內部稽核及查核重點：
一、 嚴審購地有關「一定期間」開工的認定，最長以18個月為原則。
二、 購地貸款契約明定期間屆期無故尚未動工興建者，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
三、 未動工之土地續貸轉貸案件，金融機構應嚴審貸款條件。
四、 落實金融機構貸後追蹤管理，未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失查處。
李同榮認為，央行上述措施，確實具體規範金融機構查核囤地的要點，但過去頻繁的打炒房政策太偏重剛性需求的成屋市場，不但沒有命中核心，反而形成效率遞減的現象。
他說，現在央行已經警覺打炒地的重要，一肩扛起打火急先鋒之責，無奈國產署與地方政府不斷標地的行為，不屬於央行所能控管，無奈的央行錯把後衛當前峰，政府部門各行其道，實難達到打炒地的綜效。
公有土地標售應依四大重點 避免淪為炒地原兇
李同榮表示，政府不是不能標售土地，但是應該依循四大重點審慎評估，才不會淪為炒地的原兇。
（一）配合公有土地標售，大力推動社宅：不分精華地段，大幅擴大社會住宅使用比率，甚至占比五成以上，一方面可解決社宅土地難尋的問題，一方面更可降低地價上漲幅度。
（二）暫緩或選擇適當時機標售公有土地：在漲勢強勁階段，應暫緩公有土地標售，以免推波助瀾，尤其是國產署隸屬財政部，而去年國庫稅高達2兆8,450億元，較預算目標數超徵4,034億元，總稅收及超徵數皆創下史上新高；去年稅收規模較2020年成長4,463億元，年增率18.6%也為近32年來最高。如此的超收狀況，建議國產署在此房價高漲難熄時刻，應暫緩標售公有土地，正視地價飆漲問題。
（三）嚴格把關公有土地標售限期開發：對於公有土地標售，無論是限期開發時程丶貸款成數丶甚至得限期依照原訂進度完工，一切查核，都要比民間土地核貸條件更審慎，追蹤進度更嚴謹，才能取信於民。
（四）考慮各都會公有土地暫時全面以使用權標售並只租不售：在房價上漲一定時期內，規範所有公有土地只能標售使用權，同時規範用途為只租不售，一方面可暫時抑制房價持續上漲，一方面提高都會租賃市場供給，疏解租金不斷上漲現象。
李同榮分析，房價上漲主因很多，包括資金、利率、經濟成長、通貨、預期心理、土地供需、市場炒作……，都會精華土地炒作也是核心因素之一，政府除了加速推動都市更新以外，對於公有土地標售應盡速訂定一套令人心服的制度規範，才不會成為帶頭推漲地價的火苗。
責任編輯／周岐原
